合作方式：转让[其它]
使用性质：其他
土地面积：260 亩
土地价格：面议
证件齐全：是
土地可流转年限：70 年
土地剩余使用年限：70 年
发布日期：2014-09-17
有效期至：2014-10-17
地理位置：山东>聊城
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| 详细说明： |
项目范围：
项目地块一：南环路北、黄山路东侧、金河路南侧；28848.2平米（约43.27亩）
项目地块二：黄山路东、金河路南侧、环山路北侧；56826.3平米（约85.2亩）
项目地块三：站前商业街西侧、南环路北侧、金河路南侧；61006平米（约91.5亩）
项目地块四：燕山路南侧、南环路北侧、金河路南侧；37390.9平米（约56.1亩）
2、项目基本情况：
可供转让土地184088.2平方米（约276亩）。
地块规划设计条件：容积率小于等于3.0；建筑密度小于等于25%;
绿地率大于等于35%；用地性质调整为商住用地。
3、规费情况
规费一费打包，即每平方196元。
4、转让所需缴纳税费
该项目属于土地使用权转让，按照《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》等法律规定，受让方需缴纳一定的税费，参照如下：
（1）按产权转移书据（合同）所载金额缴纳0.05%的印花税。
（2）按成交价格（合同）缴纳3%的契税。
5、项目现状和周边（图片）
图1 项目地块四旁还建房 图2 项目地块三、四之间河渠
图3 项目一、二基本情况 图4 项目三、四基本情况
图5 阳谷第三实验中学 图6 金河路现状和世纪园小学
图7 阳谷第二实验中学 图8 地块附近蓝天幼儿园
四、项目SWOT分析
1、优势：
（1）地块属于净地，竞得后可直接进行开发。
（2）环境优美。项目一、二、三紧邻金水湖公园，该公园今年10月份便可形成景观湖，风景优美、宜商宜居。
（3）教育资源得天独厚。阳光幼儿园、世纪园小学均在项目500米范围内。
（4）地块区位优势明显，属阳谷核心区域，离政府约5分钟车程。离阳谷老城区8分钟左右车程。
（5）交通便利。地块在城市主干道黄山路东侧，燕山南路西侧，南外环北侧，紧邻阳谷火车站，交通极为方便。
（6）地块政府规划为商住性质，商服建筑面积政府可以调整，周边无大型商业，商业仅靠临街的一些小商铺，地块适宜打造商业综合体加高层住宅。
2、劣势：此项目属于国有建设用地使用权转让，需缴纳一定的税费。阳谷县位于鲁西地区，属于经济欠发达地区。周边楼盘如：滨河国际、盛泰华府二期即将开盘，竞争较为激烈。
3、机会：阳谷县没有大型的公园，目前地块南边金水湖公园正在建设，完工后会吸引很大人气。而且老城区道路破旧、交通拥挤，没有高品质的楼盘，使得南部城区成为市民购房首选区域，市场需求巨大，本项目处于该区域核心地段，各项配套日臻成熟，未来上市占得先机。
4、威胁：阳谷县整体房地产市场紧俏，而且没有高品质楼盘，居民购买导向为改善型住房，需要投资人提高商品房整体品质，商业方面需要引进大型商业类型，集聚人气，促进销售。
五、阳谷县房地产和土地市场
1、2012、2013年房地产开发情况
年份 开工面积（万平方米） 销售面积（万平方米） 去化率
2012 36 31 86%
2013 55 47 85.5%
具统计2012年阳谷城区房地产开工面积为36万平米，销售面积31万平米；2013年房地产开工面积为55万平米，销售面积为47万平米。如上表。
2、项目周边主要楼盘分析
金盛园 500户销售50% 认购价格未定
盛泰华府 4月预售商铺清盘 商铺：7500—7700
现房：3800—4100
谷山美郡 现房500户去年4月开盘现已清盘;期房去年12月开盘500户现已销售2/3;商铺去年4月份开盘清盘 现房:4300
期房:4200
商铺:7200
金水明珠 去年12月开盘166户现已清盘 3800
恒安家园 去年12月开盘200户已经清盘 3700
怡博园
前年11月开盘100户县销售50%
4000
3、2014年土地供应情况
序号 土地位置 面积（亩） 土地用途 使用年限 容积率 成交时间 成交价格(万元) 单价
1 清河路南侧、站前商业街西侧 0.14 商住 商服:40,住宅：70 1.0-3.0 2014-7-28 12.628 90
2 七级镇西辛村、胶七路东 9 商住 商服:40,住宅：70 1.0-1.8 2014-6-25 93.5 11
3 谷山路东侧、赵王河路北侧 90 商住 商服:40,住宅：70 1.0-3.0 2014-4-30 6004 67
4 赵王河路南侧、谷山路东侧 95 商住 商服:40,住宅：70 1.0-3.0 2014-4-30 6592 70
5 黄山路南侧、谷山路东侧 96 商住 商服:40,住宅：70 1.0-3.0 2014-4-30 4948 52
6 谷山路西侧、黄山路南侧 24 商住 商服:40,住宅：70 1.0-3.0 2014-4-30 1097 46
7 谷山路东侧、运河路以北、宁津路以西 30 商住 商服:40,住宅：70 1.0-3.0 2014-4-30 2080 70
8 运河路北、赵王河路南、黄山路东 44 商住 商服:40,住宅：70 1.0-2.31 2014-4-23 6226 143
9 运河路南、燕山路西 14 商住 商服:40,住宅：70 1.0-3.0 2014-3-7 969 69
10 大寺街东侧、清河路北侧 21 商住 商服:40,住宅：70 1.0-3.0 2014-3-5 2982 142
11 教师新村南侧、站前商业街西侧 5 商住 商服:40,住宅：70 1.0-3.0 2014-1-22 450 90
12 黄山路西侧、纬一路北侧 7 商住 商服:40,住宅：70 1.0-6.3 2014-1-13 967 138
13 谷山路西侧、金河路南侧 1.74 商住 商服:40,住宅：70 1.0-3.5 2014-1-7 242 139
14 西城路东侧、阳谷县狮子楼第一小学南侧 23 商住 商服:40,住宅：70 1.0-3.0 2014-1-7 1704 74
注：项目周边挂牌出让的土地价格大约每亩40万元，实际地价都超过每亩120万元，这是根据县政府关于城中村改造的有关政策，开发商在负责安置回迁户的同时，政府只收取30%的出让金，所以显示每亩的出让价格都较低。
六、阳谷县城市介绍
1、阳谷县概况：阳谷县地处山东省西部，聊城市南端，黄河之北，东临大运河，南接河南省。县境北接东昌府区，东邻东阿县，西邻莘县，南与河南省台前县、范县接壤，东南部隔黄河同东平县相望。现辖10镇5乡3个办事处。总面积1064平方公里，总人口75万人。资源充裕，物产丰富，农业基础稳定，工业基础雄厚，历史悠久，文化源远流长。阳谷隋朝置县，古已闻名，人文荟萃，毛泽东同志亲笔题写“打虎英雄武松的故乡”，是刘邓大军渡黄河指挥部旧址所在地，也是古代著名军事家孙膑诞生地。境内名胜古迹星罗棋布，文化积淀深厚。古典文学名著《水浒传》、《金瓶梅》中的许多重点章节故事发生在阳谷，是水浒旅游线和古运河文化旅游线上的重要景区，被山东省政府列为省八大重点旅游区之一。
2、交通：阳谷处于大开放的东部沿海地区和大开发的西部地区结合处。古京杭大运河、京九铁路纵贯全县南北，公路四通八达，胶长、聊商、蒙馆三大公路干线和正在建设的德商高速公路在县内交汇。交通运输在一小时内可进入京珠、京福、济青高速，直达济南国际机场和青岛港。截至2010年底，阳谷县城市道路总长度为131.2公里，总面积为370.6万平方米，人均道路面积达到24.17平方米
3、经济：2013年，全县实现生产总值247.9亿元，增长13%；公共财政预算收入达到10.01亿元，同口径相比增长38.8%；规模以上固定资产投资170亿元，增长29.3%；社会消费品零售总额112.8亿元，增长13.8%；城镇居民人均可支配收入22586元，农民人均纯收入突破万元，达到10117.5元，分别增长15%和16%。全社会用电量达到18亿度，其中工业用电量13.7亿度，分别增长10.8%和10.6%；金融机构存贷款余额分别达到234亿元和153亿元。
第一产业：2013年，深入实施“农业龙头带动”战略，实现农业增加值38.4亿元，增长4%。粮食总产达到15.8亿斤，实现“十一连增”，我县被评为全国粮食生产先进县；瓜菜总产达到35.5亿斤；新增造林面积1.6万亩，林木覆盖率达到33.1%。
第二产业：2013年，规模以上企业新增57户，达到267户，实现主营业务收入945亿元、利税89亿元，分别增长25.1%和10%。民营经济实现税收10.7亿元，增长27%。
第三产业：2013年，完成固定资产投资57亿元，增长61.9%；实现增加值65亿元、税收5.9亿元。
4、旅游：阳谷县历史悠久，文化源远流长，具有众多的自然和人文景观。景阳冈龙山文化城址，标志着4300多年前，这里已发展成为具有相当规模的先民活动中心。生于鄄阿之间的战国兵家孙膑生活并曾征战于此。以生产阿胶著称于世的古阿井、武松打虎的景阳冈、埋有蚩尤首级冢的蚩尤陵，更是阳谷古老文化的见证。 |
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