合作方式：转让[商住用地]
使用性质：住宅
土地面积：50 亩
土地价格：面议
证件齐全：是
土地可流转年限：0 年
土地剩余使用年限：0 年
发布日期：2014-09-26
有效期至：2014-10-26
地理位置：河南>新乡
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| 详细说明： |
河南卫辉市师范学校南侧49.52亩商住用地
详询： 马经理 13554276269
第一部分：项目概况
（一）项目名称：新乡市幼儿师范学校南侧49.52亩国有建设用地使用权；
（二）项目位置： 该宗地位于新乡市卫辉市新区翟阳路与振兴路交叉口西北角；东临翟阳路，南临振兴路；
（三）用地性质：商住用地；
（四）主要控制指标：
 商住比例：商业建筑面积不超过总建筑面积的8%；
 所配停车泊位要求：机动车停车位661辆，非机动车按照居住1.5辆/户，商业1.8辆/100平方米；
 建筑退让：东临翟阳路西绿化带建筑退界多层退3米、高层退8米；南临振兴路建筑界多层退5米、高层退10米；西临建筑退界应满足日照、消防、防灾、抗震等规范要求； （翟阳路宽53米，翟阳路东西两侧各有30米绿化带，从绿化带边沿开始计算，多层退3米，高层退8米）
（五）项目参考价：65万/亩，楼面价390元/平方米（容积率2.5）；
第二部分：项目优势及亮点
（一）地缘优势
 星汉灿烂，商脉宝地
该地块位于千年古城卫辉，地处中原腹地，西依太行，南临黄河，东接齐鲁，北通神京，是鲁西、冀南、晋东地区重要的商品集散地和信息、物流、交通的重要枢纽。历来迁客骚人会萃，商贾富象云集。京广铁路、107国道、京港澳高速纵贯南北，新范省道横穿东西，是新乡市地缘最近的卫星城，新乡市的“后花园”，距省会郑州80公里，自古素有“南通十省，北拱神京”之称。
商脉旺地 厚积薄发
 商脉旺地，厚积薄发
全市辖16个乡镇，人口50万，面积882平方千米。市内教育、医疗水平发达，在中原地区享有盛名。现有新乡医学院、新乡幼儿师范学校等5所大中专院校，中等9所，医疗卫生机构26处。其中“新乡医学院”是豫北规模最大的三级甲等综合性医院，服务范围远至新疆、湖北、湖南等地。
（二）区位优势
 悠然河韵，醉美生活
项目紧邻第一大湖——澄心湖，占地300亩，按省政府的统一要求，卫辉已于2012年9月启动了卫辉环湖特色商业区发展规划，环湖特色商业区位于南部新城区，总占地400亩，计划2015年6月修建完成。围绕澄心湖建设生态商业核心，沿东孟姜女河打造生态文化风情轴，构建现代商贸区、美食餐饮区、文化休闲区、酒店文旅区、水岸风情区，形成“一心一轴五区”的空间格局。
 交通枢纽，完美人气金质天成
地块距离京港澳高速3公里，距离长济高速6公里，距离新乡高铁站10公里；
（三）超额回报赚翻天
 投入低，风险小。
地块面积小，投资人资金压力小，项目地位置优越，升值空间巨大。
 格调生活，优雅人生。
项目周边有妇幼保健院、财政局、电业局等行政单位，新区小学、中学、新乡幼师（已升格为培养小学和幼儿园教师的师范高等专科学校，规模1万人，2014年10月起开始建设，建设期2年）、体育馆（计划今年年底动工）、中源阳光国际酒店等项目已审批并且在建。项目周围有领秀城、半岛城邦、中源.帕堤欧、普罗旺世等楼盘销售火爆，都在开发二期楼盘，价格在2900元-3400元不等。
【总结】：卫辉市近三年土地出让总面积均未达到河南省县级市年均出让宗地面积水平，土地市场行情良好，与卫辉市房地产市场刚起步的行情相吻合，处于土地出让、房地产开发洼地阶段，鉴于卫辉大力发展城南新区的思路，后期宗地出让价格会有较大上升空间。
（三）房地产分析
卫辉的住房仍然以自建房为主。自建房比例超过六成。其次为购买商品房，占到26%的比例，说明消费者已开始接受商品房市场。随着城市宅基地的停批，将会有越来越多的人群购买商品房。另外还有11%的人群通过单位获取的福利性住房。
现有住房中，以三房一厅一卫居多，其次为二房一厅一卫住房，这些房子只有一个厅，无餐厅，设计落后，生活极度不方便，基本都是单位家属院时期建设的。住房面积以120-140平方的房子为主，其次为100-120平方米，可以看出，卫辉市居住条件仍然是以三房户型为主，其中80-100平方米户型也占了一定的市场比例。
在住房调查中，现有住房的不满意主要集中在物业管理，其次是周边环境及配套不全等。单位家属院或目前的商品房小区，规模小，物业管理不专业、服务不规范、人员不到位等现象，使得人们更期待环境好的小区，改善性需求比例将不断增加。
家庭结构调查中显示，三口之家的比例占到一半以上，四口之家和五口之家合计占到近三成。3-5口家庭人群，占到超过80%的比例。两口和单身家庭极为少见，说明外来人口较少。与其他县城相比，三口之家的比例较大，四口之家的比例较小，说明独生子女家庭的比重较大，更为集中。从以上数据我们可以看出，我们的主力目标购房人群应以三口之家为主，主力产品需求为改善性三房和紧凑性三房。另外高品质家庭可能考虑四房，低收入家庭可能会考虑两房。
卫辉人对居住区域选择呈现出两极分化的局面。37%的调查人群选择在老城区购房，他们认为老城区的生活更便利，如教育、医疗、休闲、娱乐、购物等配套齐全；但是超过一半以上的人群更倾向于城南新区的新规划住宅小区。他们认为行政机关单位都在向南搬迁，城南的生活配套设施不断完善，交通条件更加优化于老城区，同时随着新卫一体化的推进，城南的发展潜力和升值空间更多，未来的生活会更舒适。
【总结】
以上项目开盘价格基本都在3000元/㎡左右，根据工期情况，价格不断攀升，后期中原--帕提欧小区的价格成为卫辉市价格最高的项目，均价在3200元/㎡左右。其他项目均价基本都在2800-3400元/㎡左右。
卫辉市房地产消费人群主要集中在当地居民的改善需求和刚性需求。户型面积主要需求导向为三房改善性住房，其次是两房刚性需求。外来人口的消费比例逐渐增加，一方面主要是新卫一体化政策的实施，一方面卫辉市作为新乡市的首要重点城市，发展空间逐渐提升。 |
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马淑明 |
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