叶檀：什么地方容易出现“房闹”？

　　房闹现象是行为金融学的天然指标。

　　一些购房者用全武行希望挽回自己的损失。日前，杭州、宁波等地出现房闹现象，今年以来房闹事件将近20起。一些前期购房业主不满开发商大幅降价、难以承受短期内几十万元的亏损，打砸售楼处，或者到房地产公司静坐，等等。而少部分房闹现象，媒体披露则是某些方面有意为之的结果，希望通过不断升温的房闹，放松房地产调控的力度。

　　房闹事件大多发生在此前房地产溢价比较高的地区，投资色彩越浓重，前期价格越高，房闹或者房地产出现资金链断裂的可能性越大。从行为金融学的意义上说，房闹事件可以作为房地产泡沫以及泡沫破灭速度的指标。

　　以杭州为例，最新的全国70个大中城市新建住宅价格指数显示，2012年3月杭州新建住宅价格指数环比为95.6，仅次于浙江金华的95.4，房价跌幅远高于京沪广深等一线城市。一份中国某知名代理机构的报告指出，2012年3月上旬，全国十大降价楼盘中，杭州本地项目多达4个。这一数据说明，杭州房地产降价的速度较快，处于泡沫逐渐破灭的过程中。

　　杭州是房地产一线城市，房价上涨处于国内城市前列。从杭州房地产信息网所撷取的数据，2006年5月杭州主城区新建商品房最高均价每平方米接近11000元，但到2010年，新建商品房最高均价每平方米接近27000元，涨幅高达2.45倍。在此环境下，购房者已经习惯了作为重要资产的房地产价格只升不跌，心理承受力较为脆弱，单边上升而没有过实质性下降的市场，免疫力较差。

　　目前房地产下行幅度较大的地区，如鄂尔多斯、杭州等地，具有一些相近的特征。

　　首先，当地较为富裕，货币资金丰富。杭州作为浙江省省会城市，浙江省多年发展市场经济所积累的财富，部分在杭州这片湖光山色中，以房地产的形式被储藏起来。鄂尔多斯更是如此，去年6月的一则新闻显示，住建部联合高和投资发布中国民间资本投资调研报告，内蒙古鄂尔多斯人均GDP超过香港，位居全国第一，鄂尔多斯资产过亿的富豪人数超过了七千人，百万资产只能算是穷人。节节上升的煤炭价格使鄂尔多斯在短期内收获了大量货币资金，富得流油。

　　其次，这些地区近些年无法找到实体经济突破口，货币资金得不到有效配置，成为输送到房地产市场的子弹。以鄂尔多斯为例，“羊煤土气”，最重要的资源是煤炭，煤炭财富沉淀为房地产，实体经济的发展、人力物力储备远远跟不上煤炭与房地产上涨的步伐，房地产因此成为最重要的货币窖藏手段。而浙江省近两年实体经济发展正在寻找突破口，炒煤团与炒房团从一个侧面反映资金无法有效配置到实体经济中，资金与资产品泡沫相辅相成，房地产成为最重要的大众载体。

　　房地产泡沫越是大，房地产泡沫崩溃的速度越快，出现房闹的可能性也就越大，而房价相对平稳的成都等地则不容易出现。

　　上面的描述还不够全面，房闹现象还与契约精神有着密切关系。

　　在东南亚金融危机时，香港出现大面积的房地产“负翁”一族，也即房地产资不抵债。从1984年到1997年，香港房价年平均增长超过20%。中环、尖沙咀等中心区域每平方米房价高达十几万港元，一些黄金地段的写字楼甚至到了每平方米近20万港元的天价。1998年到2004年，香港楼价大幅下跌，如著名的中产阶级居住社区“太古城”，楼价就从最高时的每平方英尺1.3万港元下跌到四五千港元。从1997年到2002年的5年时间里，香港房地产和股市总市值共损失约8万亿港元，香港平均每位业主损失267万港元，有十多万人由百万“富翁”一夜之间变成了百万“负翁”。令人感慨的是，香港没有出现大面积的违约，没有出现疯狂的房闹，深受法律熏陶的市民大多遵守契约，坚持缴还贷款。

　　市场经济的核心，是契约精神，包括契约的公平，对契约的尊重。重视契约捍卫自身的权益，如果契约是公平的，就坚定执行。而不是房价涨落全找政府，希望引起政府重视，从最近一连串房闹事件来看，内地的房地产市场离契约市场还有很远的距离。