近期，上海土地市场集中推出嘉定、浦东、虹口、杨浦等地的优质商办和宅地，个别地块当前领取竞买申请书人数已达到两位数，这些地块将于5月下旬进入挂牌阶段。而在近期已经成交的地块中，宅地成交价格依旧延续前期低迷状态，成交价格相对同区域以往出让地块大幅缩水，相较之下，个别商办地块实现高价出让——五角场街道313街坊地块创下板块内同类地块楼板价新高，随即虹口北外滩核心也将有一幅引发业界关注。

　　出现今年首次推地小高峰

　　同策数据显示，4月上海总供地29幅，合计97.39公顷，环比下滑18%，与去年同期相比，下滑幅度则达到了43%。今年以来土地市场持续低迷，1-4月地块公示量始终在100公顷水平线上下震荡，而在1月更是出现了2009年以来的首次纯宅地零供应现象，1-4月的纯宅地供应合计为76.18公顷，同比下滑63%，与2010年相比也下滑了超过2成，楼市的严控政策对开发商的资金造成极大影响，致使其在土地市场上由原先的豪放派，纷纷转变为目前的谨慎派。

　　虽然总体推地量依旧不大，但是今年4月上海却引来今年首次优质经营性用地的推地小高峰。4月上海共有4幅纯宅地推出，合计21.64公顷，其中有一幅商品住宅用地——嘉定马陆镇28-01地块，该地块出让面积为2.33公顷，是和其他5幅经营性用地在4月25日的上海规土局发布的46号土地公告中一同被推出的，该公告是近期难得一见的涉及经营性用地数量较多的土地出让公告。除上述马陆镇宅地外，其余涉及的地块分别位于临港新城、虹口、嘉定新城、杨浦等，大多为商办或纯商业地块。

　　供应量的紧缩也导致了近期土地成交量的下滑。4月上海共成交地块22幅，合计79.69公顷，环比前月下滑34%。从成交地块类型来看，4月纯宅地成交仅为14.75公顷，为前月的一半，且4幅宅地中有3幅是动迁安置房用地。

　　嘉定宅地价缩水倒逼房价

　　4月成交的一幅纯宅地——嘉定区祁昌路以西、春及路以南地块较值得关注，它是上海土地市场半年来罕见的溢价纯宅地。然而，从成交价来看，相较区域内此前成交地块已大幅缩水。嘉定区祁昌路以西、春及路以南地块出让面积不大，仅1.52公顷，挂牌起价4559万元，最终被上海嘉定商晟房产经营有限公司以5801万元的总价拿下，溢价率为27%，折合楼板价为3818元/平方米。2010年12月同在外冈镇的百安路以西、恒荣路以南地块以5252元/平方米的底价成交，相比之下，祁昌路以西、春及路以南地块成交价格缩水近3成。可见，目前宅地地价已经呈现出较为强劲的下行态势。

　　值得关注的是，就在该地块周边，近期出现了嘉定区内难得一见的报价万元以下住宅楼盘——天居玲珑湾(论坛)二期。网上房地产显示，位于嘉定北部板块的天居玲珑湾二期4月签约次数超过300次，成为上海商品住宅月成交量冠军。该盘距离轨交11号线嘉定北站约3公里左右。嘉定北站周边新盘竞争激烈，站点外每天都有多个楼盘看房班车排队候客，其中不少楼盘距离轨交站点在1公里内，部分楼盘的精装房源目前报价13000-14000元/平方米。天居玲珑湾虽然距离轨交站点较远，但是具有显著价格优势。销售人员介绍，该盘目前仅剩少量大户型房源在售，预计在两个月后推出新房源，其中有一部分为精装房。

　　个别楼盘价格低开与嘉定楼市的竞争激烈有关。嘉定新城官网近期发布了嘉定新城中心区市场化项目2012年建设计划，仅在该区域，2012年当地住宅计划开工面积就达77.56万平方米，涉及旭辉、鼎太、龙湖、保利、合景泰富、中信泰富、盘谷、好世等品牌企业开发的12个项目地块。

　　当地同时也是土地供应大户。近期嘉定有三幅地块亮相土地市场，分别是嘉定区马陆镇28-01地块、嘉定新城D10-24地块、嘉定新城B25-1地块。其中，嘉定区马陆镇28-01地块是纯宅地。该地块总范围为东至康丰北路，南至基地边界，西至康年路，北至崇福路，出让面积约2.33公顷，容积率2.5。起始总价2.62亿元。起始楼板价约为4500元/平方米。周边公寓价格目前多在16000—19000元/平方米。截至本周二，已有17家企业领取竞买申请书，受关注度较高。该地块挂牌截止及现场竞价时间为6月6日。业内人士分析，该地块有望溢价成交。

　　同策咨询研究中心许之静认为，嘉定新城近两年在土地开发、新房建设、市政配套上都表现杰出，但土地市场的高供应、高成交量，和目前市场观望、博弈情绪形成了对冲，由此也引发了一手房库存量大、开发商竞争激烈等情况，因此，无论从土地出让底价还是一手房市场上开发商的报价来看，或将还有小幅的下滑空间。

　　杨浦商办地楼板价创新高

　　4月上海商办地块成交4幅，分别位于杨浦、青浦、崇明、闵行，合计15.75公顷，其中，青浦区C-04.C-07康欧路西侧地块出让面积最大，达10.75公顷，而这4幅商办地块中要属杨浦区五角场街道313街坊地块最为抢眼，凭借黄金地(论坛)理位置，最终被石家庄联邦伟业房地产开发集团有限公司以1.57亿元的总价竞得，折合楼板价达25163元/平方米，创下板块内楼板价新高。同策咨询研究中心分析师许之静认为，由于中心区优质项目稀缺，目前商办项目已呈现出向外围化，次核心区扩展的特征，而此次的五角场板块的商办地块出让显得难能可贵，高价出让也在意料之中。从地块所在区位来看，更容易被打造成中小户型的办公产品。

　　无独有偶，发展潜力巨大的虹口北外滩近期也刚推出一幅商办用地——东大名路1060号地块，起始楼板价高达23000元／平方米，是近期推出地块中起拍楼板价最高的地块。公告显示，东大名路1060号地块为商办用地，位于北外滩核心。地块出让面积约为1公顷，容积率4.0，起始总价约8.9亿元。虹口正在积极构建以金融和航运为特色的现代服务经济体系,致力于打造“两个中心”核心功能的双重承载区,北外滩将与外滩、陆家嘴共同构筑起上海核心商务区的“黄金三角”。该地块的亮相吸引诸多开发商的关注。截至本周二已有11家企业领取竞买申请书。