创新土地二次开发利用机制

　　据了解，《深圳市土地管理制度改革总体方案》（以下简称《方案》）将分为总体目标、改革重点、改革内容及进度、改革保障措施4个部分。

　　其中改革重点共为8条，包括：完善国有土地产权制度，按照完善社会主义市场经济体制的要求，健全国有土地权利体系，完善土地登记制度，依法保护土地权利人合法权益；深化土地资源市场化配置，完善土地市场运行机制，建立主体平等、产权清晰、规则一致、竞争有序的统一土地市场，充分发挥市场在土地资源配置中的基础性作用，健全土地收益分配调节机制。此外还包括在土地资产资本运作机制、完善土地利用和管理模式上的创新，即以土地资本化为重点，丰富完善土地资源、资产、资本“三位一体”的理论体系，探索土地资产资本转化途径和方式，为创新土地调控和管理模式奠定基础。

　　在《方案》中，深圳提出创新土地二次开发利用机制，探索建立规划控制、收益共享、运作高效的土地二次开发利用机制，借鉴城市更新中盘活存量土地的思路，建立以存量土地为主，以结构优化、功能提升、利益共享为目标的整体开发模式。此前，深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁曾表示，此次改革的最大亮点在于通过土地二次更新利用模式，将现状土地和房屋的复杂产权进一步清晰化，这使得非法利益得以转化为合法利益，把不可实现利益转化为可实现利益，实现了利益最大化和增值，也鼓励了原住民等参与和配合土地二次开发。

　　开展土地到期后续期相关权益研究

　　而在改革内容和进度上，深圳将按照“严格审批、局部试点、封闭运行、风险可控”的要求将改革分近期（2011—2015年）和中远期（2016—2020年）两阶段推进，近期重点对改革涉及的基础性配套制度进行全面研究和探索，以光明、坪山新区、前海深港现代服务业合作区为重点试验区，在土地用途管制、土地有偿使用、土地二次开发与节约集约利用、土地产权制度等方面展开。

　　记者了解到，此次改革的近期重点就包括对土地使用权到期后如何续期的研究。深圳将健全土地权利体系，完善国有土地权利体系，细化地上、地表、地下土地使用权权利设定，探索三维地籍管理方法，明确各类土地使用权的取得与灭失条件、权利主体与客体，权益内容与限制以及分配规则等，并开展土地使用权使用期满后续期相关权益研究。

　　深圳知名地产评论人士尹香武表示，明确各类土地使用权的取得与灭失条件即事关违建处理的细则。

　　完善土地有偿使用制度

　　招拍挂是目前我国经营性土地的指定出让方式，而在《方案》中深圳将对此有所突破。据了解，此次深圳的改革包括完善土地有偿使用制度：除军事用地，保障性住房用地和特殊用地等可以以划拨方式取得外，严格限定划拨用地范围，探索实行国家机关办公、基础措施、社会事业等用地的有偿使用；完善国有土地使用权出让制度，在招标拍卖挂牌出让的基础上，按照公开、公平、公正的原则，创新国有土地使用权公开出让方式及制度。

　　深圳还将在近期试点实行差别化土地供应和地价管理标准。实行适应城市发展转型和产业结构优化升级的差别化供地政策，具体包括差别化供地的地价控制标准，探索租赁、作价入股等土地有偿使用方式，对产业用地的供地方式和供地年限探索实行差别化管理，并建立操作规范。

　　深圳市土地管理制度改革综合试点启动仪式周五将在深圳举行，国土资源部部长、党组书记、国家土地总督察徐绍史将亲临深圳，为这次改革带来鲜见的高规格。昨日，南方日报记者了解到，此次改革将完善国有土地产权制度、探索土地资本化、开展土地使用权使用期满后续期研究、创新国有土地使用权公开出让方式及制度等，多项举措在全国具有创新价值。

　　南方日报记者 曲广宁 张西陆

　　▲专家说法

　　土地、资产、资本“三位一体”

　　有利政府财力释放

　　深圳土地资源短缺局面严峻，无地可用的尴尬已严重制约深圳未来经济发展。土地管理制度改革“箭在弦上”，不得不发。对于《方案》中提及的“创新土地资产资本运作机制”，深圳知名地产评论人士、《房地内参》总经理尹香武表示，“这是一个极大的创新”。他认为，让土地资源、资产、资本“三位一体”，有利于对政府财力的释放。

　　尹香武解释，深圳现存一定数量的历史遗留违法建筑以及基础建设的大规模投入，让政府资金存量捉襟见肘，“土地资源与资本结合，无疑将加快土地直接转化为资本的速度。”

　　而对于深圳将完善土地有偿使用制度，尹香武表示，这有助于节制社会资本对土地的无限制需求。“政府在向各界释放信号——土地不可能再免费划拨了。”对此，深圳知名城市批评家、建筑评论家贺承军博士也表示赞赏。

　　贺承军还认为，《方案》中的亮点内容当属“深化土地资源市场化配置，完善土地市场运行机制，建立主体平等、产权清晰、规则一致、竞争有序的统一土地市场”，遗憾的是，深圳市政府近期改革实施内容中却未提到这部分，存避重就轻之嫌。