编者按

　　改革已成为时代的主题词，也是未来十年的主旋律。驶入深水区的各类改革面临哪些制度藩篱，能否有所突破？本报以改革开放前沿阵地深圳为案例，管窥如火如荼的区域金融改革和摸索中前行的土地改革。我们看到，改革的顶层设计虽有所推进但仍待加强，政府与市场的边界有待进一步清晰，相关区域改革方案要想“梦想照进现实”尚面临法制、监管等诸多难题。

　　被视为全面改革再次启动逻辑起点的土地制度改革在多地摸索中前行。

　　1月18日，深圳市政府宣布将原农村集体经济组织继受单位可用的产业发展用地纳入全市统一的土地市场，意味着中国的二元土地制度改革迈出了关键一步。不过，中国证券报记者实地调查发现，一些专家、不少当地人对该项政策的解读并不是这般“高调”、“积极”。由于利益关系错综复杂，深圳土地管理制度改革的推进依然阻力重重。

　　土地改革已经成为城镇化向前推进的重要抓手，但如何保障农民的权益，如何引入市场化原则，如何平衡推进城镇化、政府财政收入以及农民利益之间的关系以完善利益分成机制，依然是摆在各级地方政府面前的一道难题。

　　□本报记者张昊

　　新政有突破无惊喜

　　刚刚出台的深圳土地新政，允许原农村集体土地申请直接入市，这一引发广泛关注的新闻并没有令当事人——深圳关外的农民感到兴奋。事实上，不少深圳关外区域农民心中对这项政策心存疑虑。

　　深圳龙华新区观澜镇，距离深圳市中心不到20公里，但这里的景象与深圳市中心区迥然不同。走进位于镇中心大水坑村的商业街，大排档、休闲中心、理发店鳞次栉比，颇具深圳关外气息。这里的居民20多年前就自主寻求土地变现的途径。

　　观澜富士康就位于大水坑村，十几万工人为这里带来了商机，也为这里的集体土地带来了变现空间。在紧邻富士康厂区的地方，杂乱无序地分布着各式建筑，这些建筑之间几乎密不透风，招租、招商的广告随处可见。

　　“这是村民为富士康建的员工宿舍。”一个当地人介绍，在富士康发展最快的几年，厂区的宿舍根本满足不了工人的住宿需求，于是当地人就在靠近富士康厂区的地方修建宿舍，向工人们出租。随着富士康在内陆省份陆续开设新厂，观澜富士康不再扩大规模，厂区周边的宿舍就空置下来。

　　“观澜富士康周边的农民房目前大量空置，由于户型普遍较小，配套也不够完善，这些房子很难出租，但土地已经被挤占，进行改造的阻力也很大。”深圳盛泰源房地产经纪公司总经理凌星对中国证券报记者表示。凌星在观澜从事工业厂房中介行业多年。他说，虽然深圳市政府出台了土地交易新规，部分原村集体土地直接入市招拍挂，但像大水坑这样已被农民自建楼宇挤占的地方很难进行二次开发。

　　“按照现在的趋势发展下去，这些厂房可能很快就要变成小产权房了。”在观澜的丹坑村润塘工业园，凌星指着一片低矮的厂房说。凌星所说的厂房建于上世纪末，目前在观澜属于租金较低的厂房，每月每平方米的租金在10元左右。

　　随着深圳产业升级提速、人口红利逐渐消失，深圳关外的大量厂房已经空置。深圳市联众物业管理公司经理唐红伟估计，目前仅观澜、公明一代空置的厂房就有250万平方米，对应的占地面积接近100万平方米。而深圳关外厂房“升级”的主要模式是拆掉厂房后建成小产权房。

　　刚刚出台的《深圳市完善产业用地供应机制拓展产业用地空间(试行)》文件显示，原农村集体经济组织继受单位合法工业用地放开入市，有两种收益分配方式供选择，第一种方式是所得收益50%纳入市国土基金，50%归原农村集体经济组织继受单位；第二种方式是所得收益70%纳入市国土基金，30%归原农村集体经济组织继受单位，并可持有不超过20%的物业用于产业配套。

　　“农民对于刚刚出台的政策并不感兴趣，很多人还不知道这一政策。政府拿走的比例过高，新政的可行性空间不大。”参与过多个深圳关外旧改项目的深圳东日工业地产总经理鲜玉春对中国证券报记者表示。