经历了2012年土地市场的持续低迷后，新一轮城镇化适时地为市场注射了一剂强心针。已经有人算过一笔账，4亿人、40万亿投资——近期由发改委主导的《促进城镇化健康发展规划2011-2020年》初稿编制完成，规划中提及这一轮城镇化将拉动40万亿投资，涉及20多个城市群，180多个地级市，1万多个城镇，以及4亿新增城镇人口。

　　请注意，这不是电影剧照：宽阔的马路上没有车流，锈迹斑斑的钢筋斜插在天空，烂尾建筑外的防护网游魂似的随寒风摇曳。请注意，这不是某部末世灾难片的外景地，而是摄影师记录下的营口沿海产业基地2013年4月5日的街头景象。这些照片似乎在告诉我们一个不敢相信的事实，而且与之相似的事情每天都在三、四线城市里发生。

　　地方政府趁势而起，从地级市到省会城市，各种产业园、城市新区以及城市带规划层出不穷。各级官员四处奔走，招商[简介最新动态]引资与土地出让同步并举。上一轮4万亿救市计划所造成的三、四线城市土地出让过剩的后遗症尚未解决，新一轮巨量土地供应狂潮已经席卷而至。

　　开发商们摩拳擦掌，准备分享房地产行业最后一场饕餮盛宴。“这或许是房企们最后一轮机会。”首创置业[简介最新动态]（02868.HK）董事长刘晓光在一次会议上如是说，他认为房企们应研究如何将地产与产业相结合，在这一轮城镇化过程中寻机扩张。

　　但刘晓光应该不会想到，在距离北京不远的辽宁营口，他的老部下李兵在沿海产业基地经营地产已经6年，如今却走得步履艰难。

　　沿海产业基地是辽宁省“五点一线”沿海经济带园区之一，最初建立在一片废弃的盐田和滩涂之上。2007年，五矿集团在这里圈下30平方公里土地，成立了五矿（营口）产业园（以下简称“五矿产业园”）。作为园区副总经理，李兵一直负责地产板块的运营。他说，自己眼见着这个城市的兴起与发展，却阻挡不了它渐渐走向萧条。

　　“他们迟早会发现，地价便宜是没有用的。”李兵表示。

　　除去营口，本刊记者近期还深入贵阳、遵义等中西部城市，了解这些城市巨量土地供应之后的房地产市场，却发现真实情况与市场上公开发表的亢奋言论背道而驰。

　　在这些三、四线城市，房地产利润已经一降再降，但新盘依旧不断入市；供给已经过剩，但国土部门还在督促开发商们抓紧开工……只要还有人肯出资，地方政府决不会吝啬再度放量。面对利润空间与市场份额被无限压缩的现状，地产商们随时有可能成为出局者。

　　营口的矛盾

　　动车到达辽宁营口时已近深夜，这里距离市区20多公里，沿途不时可以看到未完工的楼盘伫立在黑暗中，“现在已经到施工的季节了，但这些项目到现在都没再开工。”出租车师傅忍不住出声。

　　翌日，在五矿豪生大酒店20层办公区，李兵也坦陈整个营口的环境已经发生变化，所有房企都在放缓投资，“我们的项目节奏也会放慢，这是肯定的。”

　　当地政府公布的数据显示，2012年营口住宅新开工面积为772.60万平米，较去年同比下降了34.50%。沿海产业基地则是营口地产行业的“重灾区”。五矿在沿海产业基地有两个住宅项目：铂海岸与铂海湾，一期建筑规模总量逾50万平米。铂海岸目标客户是五矿产业园入园企业的中高级管理层，铂海湾则负责吸引本地高端客户群，产品以别墅、洋房为主。两个项目总计投入3亿元左右，但目前销售回笼的资金尚不足覆盖所投入的成本。尤其是2012年开盘的铂海岸项目，虽然小高层项目已经报出低于3000元/平米的低价，但目前成交金额不过6000余万元。

　　“媒体所说的‘鬼城’，其实指的就是沿海产业基地这里。”从李兵的办公室可以俯瞰产业基地全貌：即使是白天，整个基地也四顾无人，有些项目的塔吊还在操作，但大多数项目都安静得仿佛不存在，部分圈起来尚未开发的土地点缀其中。

　　6年前，五矿签约来到这片还是盐碱地的地方。“在一片空地上凭空建一个新区，给人的感觉是很绝望的。”李兵说，正因如此五矿可以获得众多优惠政策：除去巨幅的低成本土地之外，地方政府还为其提供了相当优惠的税收政策。这意味着，一旦成功引入企业落户园区，五矿不仅能从入园企业身上获得土地运营收益，还可以获得服务性收入。

　　五矿将园区按照“433”的比例进行规划：40％的产业用地，30％的商业和居住用地，其余30%则为市政配套工程。产业园分三期开发，一期占地7平方公里，商住项目规划建筑面积逾150万平米。

　　李兵一直坚持，应该由产业带动地产来发展。像沿海产业基地这样的新城区，人口基数为零。只能通过招商[简介最新动态]引资的方式，通过引入产业带来就业人口，进而带动第三产业兴起。整个区域盘活之后，顺势可以进行住宅开发。

　　2008年金融危机让园区的发展停顿过一段时间，五矿产业园在2009年全速启动。园区首先进行“七通一平”工程，先期投资达到20多个亿。与此同时，五矿产业园加快招商引资。

　　“我们招商引资的速度很快，有17家企业先后与五矿签署了入园协议。”李兵表示。这中间包括了早期签约企业如台湾红叶风电项目，以及后来的知名企业河北东旭集团。

　　五矿很忙：为促进园区招商引资顺利推进，它同时扮演着土地一级开发商以及物业服务商的角色；它既可以是入园企业的房东，又可以是他们的合作伙伴；甚至，五矿还要利用自己在当地关系充当“掮客”——为入园企业与政府、银行之间的对接穿针引线。

　　2010年下半年，五矿·铂海岸住宅项目开工建设。铂海岸项目规划建筑面积34.98万平米，其中一期10.2万平米，“我们当时想每5万平米一个节奏滚动下去。”李兵说。

　　但是，五矿产业园自己的“小算盘”打得再精，也抵不过大环境的变化。

　　4万亿救市政策在令中国经济再度起飞的同时，也使地方政府基础设施建设与房地产投资热情被一齐点燃。前者直接导致地方政府财政支出年年增长，后者则使得一线城市土地市场价格节节攀升。到了2009年，“对于我们这种中型企业来说，一线城市已经拿不到土地了。”一位北京国资房企高管表示，“只能到三、四线城市去寻找机会。”

　　土地出让热情高涨的三、四线城市与被挤出一线城市的开发商一拍即合。根据中国指数研究院数据，2009年-2012年，营口市辖区累计出让住宅用地逾9000万平米。在其选择的全国一线至三四线300个城市中，营口市土地出让面积位居第四，亦是TOP10排名中唯一一个四线城市。其它因巨量土地供应而知名的南通、佛山甚至贵阳等地，出让的住宅用地规划建筑面积也都还不到营口的七成。

　　如今，所谓以产业带动地产的理念早已被市场所颠覆。2007-2012年，营口住宅投资从22.84亿元上升至240.40亿元，5年间增长逾十倍，而扣除掉房地产投资后的全市固定资产投资总额5年间增长还不到2倍。2011年，营口房地产投资占比固定资产投资的比例达到5年来峰值：29.38%。

　　“说实话，在过去几年时间里，营口城市的升级过分依靠土地财政，大规模土地出让的结果就是导致城市升级的速度跟不上房地产开发的速度。”李兵有些激动，“这就是营口的根本问题。”

　　2012年10月，一份由易居中国出具的《中国城市房地产市场风险排行榜》TOP50的名单之中，营口赫然在列。随即媒体展开调查，营口深陷“鬼城”的负面新闻之中。

　　“我们有一个项目已经谈了很久，已经到临门一脚的时候，”李兵表示，“晚上看到了相关新闻，对方当时就犹豫了。”

　　产业从来不会跟着房地产走，如今却还要被其拖累。至少在外人看来，营口投资环境已经急转直下。

　　“铂海岸一期30多万平米的住宅，我们预计要做四五年，过程中也不会再去盲目地开工。”李兵告诉本刊，铂海湾项目也要调整，原来要开20万平米，现在也要降下来，抢着入市一点好处也没有。

　　沿海产业基地在售的19个住宅项目，规划建筑总量逾500万平米，而营口市区只有不到70万的常驻人口，每年会产生固定的改善性需求群体。即使如此，李兵认为这批积累的存量至少3-5年才可以消化掉。