本报记者 陈小瑛 深圳报道

　　面对土地资源稀缺的困局，深圳近期增加土地容积率的现象有增多的趋势，仅龙华新区，最近三个月内，就有近20宗土地变更规划，包括工业用地和商住地。

　　深圳市规划国土委某新区管理局有关负责人表示，根据政府导向，深圳近两年开始鼓励工业用地通过增加容积率扩大土地利用空间。

　　然而，容积率更改的依据和准则并不透明，该负责人表示，这仅是政府窗口指导，实际上依据准则是内部文件，不便公开。实际上被隐藏的准则背后，正是土地所有者和政府官员通过增加容积率形成双赢的潜规则。业内人指出，增加容积率已成为行业内暗中牟利的公开秘密。

　　获利可观

　　位于深圳龙华新区大浪办事处服装产业集聚基地范围内，一块土地面积约为3.4万平方米的工业厂区，部分空间已建起厂房。近期，该地块所有者深圳市兴亿实业有限公司申请容积率由2.5调整到4.0，以提高厂房及配套设施，调整厂房高度。

　　该地块为协议出让，并没有更多初始资料可被查询，不过，可以肯定的是，公司通过后期提高容积率，要远比别人通过首次招拍挂拿到的地价划算。

　　记者发现，这并非个例，近三个月内仅龙华新区就有近20块土地进行了提升容积率、调整建筑高度等规划变更，而深圳其它区域也有诸多调规土地，主要以工业用地为主，增容的力度最高达到原来的一倍。

　　按照深圳的规定，对已出让但未竣工验收、经批准保留使用的工业用地增加容积率，若增加后的容积率在3.0以上的，对2.0以下增加部分按现行规定地价标准的0.8倍计收；对2.0至3.0(含3.0)增加部分按现行规定地价标准的0.5倍计收；对3.0以上增加部分不另收地价。

　　深圳土地资源稀缺，这无疑成了增加容积率的最好理由。深圳市规划国土委内部人士告诉记者，深圳支持工业厂房改造，很多老厂房容积率过低，为了加大城市更新力度，只有通过提高容积率，才能做到土地节约集约利用。此外，土地业主可以开发工业楼，分割出让，若自用，只需补少量地价。

　　记者以公司身份咨询深圳规划国土委光明新区分局如何改规划时，被告知土地出让之初已确定容积率，但由于后期公司发展较快，会出现厂房不足的情况。所以工业用地一般是在已建成部分建筑后，由公司提出厂房不够用，申请更改规划才容易审批。

　　“如果是通过招拍挂拿到的土地，更改规划需要市招拍挂委员会审批，须经市里同意，想更改就比较麻烦，而协议出让的土地无需走这道程序，相对容易。”该负责人说。

　　除工业用地，历来受到严格管制的商住用地，亦不乏通过提升容积率获益的情况。同样在龙华新区核心地段，8月23日，市规土委龙华管理局公告，地铁四号线上塘站东侧有3块旧城改造用地，属于二类居住用地加商业用地，其中一块原规划容积率为4.5，变更后提升到5.0，用地面积为5.25万平方米。

　　该地块提高容积率带来的收益可想而知。开发商将该地块变更后，建筑面积可增加2.62万平方米，而该地段商品房售价在2万元/平方米以上，容积率提升0.5，至少可以增加5亿元收入。

　　“这属于历史遗留问题，在改规划允许的范围内。”龙华新区国土局有关负责人告诉记者。