基准地价、标定地价应定期修正调整，修正调整周期一般为3年

　　公开出让项目土地出让金政府净收益额不低于出让底价的25%

　　国有建设用地租赁期最长不超5年，租金随基准地价调整

　　地上建筑物、其他附着物可随同出租给承租人使用

　　本报讯（记者胡晓伟）为合理利用土地资源，加强国有建设用地有偿使用管理，规范国有建设用地有偿使用行为，本市日前制定了《天津市国有建设用地有偿使用办法》，并自发布之日起施行，2003年发布的《天津市国有土地有偿使用办法》同时废止。办法明确，土地交易应当遵循公平、公正、公开、诚信原则，工业、商业、旅游、娱乐、商品住宅等经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。

　　出让年度计划每年3月底前公布

　　本市实行国有建设用地使用权出让年度计划管理制度。市土地行政主管部门制订经营性国有建设用地使用权出让年度计划，经市人民政府批准后，于每年3月底向社会公布，由市土地行政主管部门统一组织实施。

　　本市实行土地使用权出让价格评估确认制度。实施国有建设用地使用权出让前，应当委托有资质的土地价格评估机构进行地价评估，地价评估结果由土地行政主管部门予以确认。全市行政辖区内的区域基准地价、标定地价和地价修正体系由市土地行政主管部门制定，报市人民政府批准后公布。市人民政府可根据需要委托区县人民政府负责指定区域基准地价、标定地价和地价修正体系的制定。基准地价、标定地价应定期修正调整，修正调整周期一般为3年。基准地价和标定地价按照商业金融业用地、工业仓储用地、居住用地等土地用途确定。

　　新的办法明确提出，土地使用权出让金由两部分组成，即土地出让成本和政府净收益。其中，公开出让项目土地出让金政府净收益额不低于出让底价的25%；协议出让类建设项目土地出让金政府净收益额不低于评估确认地价的25%。受让人按规定缴纳土地使用权出让金和市政基础设施配套费。任何部门和个人不得擅自减免土地出让金。

　　土地使用权人对划拨土地现状房地产申请办理有偿使用手续，在不改变土地用途的情况下，经市或区县人民政府批准，土地出让金政府净收益额按不低于评估确认地价的30%收取。根据实际情况需调整收取标准的，由市土地行政主管部门提出调整意见，报市人民政府批准。地下空间建设用地使用权出让金政府净收益标准，由市人民政府另行规定。

　　土地用途调整需补缴地价款

　　土地使用权人对所使用的行政划拨土地不得自行改变土地用途，因实施城市规划、改变企业经营性质等原因，确需改变土地用途的，经原批准机关批准后，土地使用权人应当到土地行政主管部门办理国有建设用地使用权有偿使用手续。

　　经依法批准调整土地用途或容积率的，需补缴地价款。补缴地价款计算方法为：调整土地用途的，需补缴地价款等于新、旧用途楼面地价之差乘以建筑面积；调整容积率的，需补缴地价款等于楼面地价乘以新增建设面积；土地用途与容积率同时调整的，需补缴地价款等于新用途楼面地价乘以新增建筑面积，加上新、旧用途楼面地价之差乘以原建筑总面积。新、旧用途楼面地价均为评估期日的正常市场价格。

　　此外，国有建设用地租赁是国有建设用地有偿使用的一种形式，是对出让方式的补充。经营性房地产开发用地和法律规定可以划拨用地范围以外的新增建设用地，必须以出让方式取得，不得租赁。

　　国有建设用地租赁的最长期限不得超过5年，年租金标准按照每年基准地价的1.5%确定，租金标准随基准地价的调整而调整。租赁国有建设用地的土地使用权人应当按照土地租赁合同约定向土地行政主管部门缴纳租金。逾期未缴纳的，按日加收违约金额1%。的违约金。租金和违约金一并纳入土地出让收入管理。

　　四类土地使用权不得转让

　　通过有偿使用方式取得国有建设用地使用权的使用权人可以按合同约定，将国有建设用地使用权随同地上建筑物、其他附着物出租给承租人使用。

　　办法明确规定，下列土地使用权不得转让：（一）以出让方式取得的国有建设用地使用权，未按合同约定支付全部土地出让金的，未取得国有建设用地使用权证书或未按国有建设用地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的；（二）以划拨方式取得的国有建设用地使用权；（三）未依法登记取得国有建设用地使用权证书或虽依法登记但土地权属、用途等已发生变更、未依法进行相应的变更登记的；（四）法律、法规或市人民政府规定禁止转让的其他情形。

　　行政划拨土地补办国有建设用地使用权出让手续，补交土地出让金后方可转让、出租。

　　作者：胡晓伟