‍　　黄浦区委书记周伟强调，“谁能拿到地不只取决于对地块的出价高低，我们更看重的是区域规划和功能的实现，对整个地区长远发展的贡献和支撑作用。

　　他表示，政府要做的就是督促并帮助开发商把规划设计方案实施好，使实施的规划更加有利于实现好公共利益。

　　早报见习记者计思敏综合报道

　　10月27日，上海市人民政府官网发布的“上海土地利用探索‘全生命周期管理’”一文中，黄浦区委书记周伟称，区域形态取决于规划,南外滩的开发是要让符合功能定位的使用者拿地，一改此前区域的形态取决于开发商的做法。

　　11月18日，南外滩备受关注的董家渡13、15号地块即将出让，这一项目就设置了比较特殊的受让条件，“带规划方案”的整体出让方式，要求受让人对地块整体受让，并按照规划要求统一开发。最终入围的两家竞拍企业分别是泛海控股（000046.SZ）以及中国民生控股投资有限公司。

　　周伟表示，以前区域的形态取决于开发商，而现在，区域形态取决于规划，开发商无权改变规划，甚至建筑外立面的颜色也不能变，开发商需要转型为“城市的运营商”。

　　南外滩开发谋变：让符合功能定位使用者拿地

　　南外滩作为上海金融区“一城一带”组成部分，在规划上注重功能、空间与环境的结合，从制度上注重创新，以此吸引投资人。南外滩的开发是对上海土地利用和城市发展模式的探索。

　　上海市规划和国土资源管理局土地利用处负责人在接受解放日报采访时称，南外滩的开发强调了土地管理的概念，按照要求把所有建设用地都纳入到“全要素”、“全过程”的绩效考评。考虑以提高土地的质量效益为目标，以出让合同为平台，把“全要素”—项目建设、功能实现、运营管理、节能环保等，不单单是经济指标，还包括社会、环境等要素—都纳入到合同管理，最终实现土地应用的全过程、系统化、精细化管理，其大方向与“全生命周期管理”是一脉相承的。

　　上述负责人称，南外滩项目还充分体现了管理要求，比如说“四带”，即带功能建设、带基础设施要求、带附加图则、带应用管理，这些在项目中都有体现。南外滩开发设置了不低的门槛，提出了转让管理和物业持有的要求，这样将推动房地产开发企业从开发商转化为城市运营管理商，从而提高建筑品质，把承诺的功能落地，促进市场良性循环，避免炒作投机。

　　黄浦区委书记周伟称，“在南外滩区域开发过程中，形态变化只是一方面，关键是内在变化，而最重要的内在变化就是我们提出，在整个南外滩区域的土地开发机制中，尝试让符合功能定位的最终使用者拿地。”

　　周伟强调，“谁能拿到地不只取决于对地块的出价高低，我们更看重的是区域规划和功能的实现，对整个地区长远发展的贡献和支撑作用。”

　　如果按照传统的土地出让方式，可能会使得上海的存量用地规模日趋减少，进而抬高用地价格，不利于产业升级更新。

　　周伟表示，按照以前的土地出让模式，区域的形态取决于开发商，现在，区域形态取决于规划，开发商无权改变规划，甚至建筑外立面的颜色也不能变。政府要做的就是督促并帮助开发商把规划设计方案实施好，使实施的规划更加有利于实现好公共利益。

　　“不出绩效就请下车”

　　在土地使用权退出方面，上海明确了“主动退出”和“强制退出”两种机制，前者主要考虑到工业产品受市场形势变化、产业结构调整等客观因素影响，后者则针对未按时开竣工投产、综合评估不符合要求、在使用过程中造成严重污染环境等情形。

　　上海市规划和国土资源管理局详细规划处负责人称，在上海资源紧约束的背景下，好比一辆快速奔跑的车，不出绩效就请下车，让能上车的人上车。

　　目前上海住宅用地资源日益减少，而上海新增工业用地市场也呈现供求回落，对存量用地开发以释放土地资源成为新的探索。因此，上海产业园区要建设成为推进“新产业、新业态、新技术、新模式”发展的“新载体”，打造上海产业园区的升级版。

　　新一轮规划编制和土地利用模式，更强调产城融合。

　　上海市经济和信息化委员会处长周强此前在“上海产业园区沙龙”暨易居论坛上称，就园区和产业发展来说，产业是最基础的，我们要的不仅仅是地产空间的发展，更重要的是产业发展，这是最根本的目标。新一代的信息技术革命与新产业革命发展已经成为趋势，将使我们产业发展面临着新的发展和新的突破。

　　万通董事长冯仑也探讨了在城市化进程中产城一体模式。其强调，万通的立体城市在产业选择上的三大原则为高就业系数、高需求弹性、高持续增长性。由此选择与之匹配的三大产业为医疗健康产业、教育与研发产业、都市立体农业。

　　冯仑称，整体而言，立体城市是高就业、高福利、低成本、可持续发展的一种城市，是城市化进程当中提出的一种紧凑型、产城一体可持续发展的模式。

　　上海市规划和国土资源管理局副局长岑福康此前表示，要倒逼部分高耗低效产业退出上海或创新转型，但高附加值的高端优质产业能从土地利用效率的提高中冲抵影响。

　　工业用地实施

　　“全生命周期管理”

　　据新华社报道，上海自今年4月1日起已正式实施工业用地“全生命周期”管理，并将实行20-50年的弹性年期出让制度。

　　上海市规划和国土资源管理局土地利用处负责人称，以前在土地管理上，工业用地按照出让的最高年限，一个工业用地就给50年，而一个项目本身的存续时间，并不一定有这么长，在一定程度上造成了土地低效利用。在流量不增加的情况下，按照“全生命周期管理”，把土地出让的年限适度弹性调整，进一步提高土地的流转速度，提高土地节约集约利用水平。

　　业内专家认为，“工业用地全生命周期管理，是以提高土地利用质量和效率为目的，以土地出让合同为平台，对项目在用地期限内的利用状况实施全过程动态评估和监测。”

　　“‘全生命周期管理’的严格执行，将有效确保产业项目符合经济转型发展的要求，并缩短土地周转期限，保障土地市场供应稳定；而采用的‘合同约定’手段，也有利于全过程发挥市场配置资源的决定性作用。”上海市规划和国土资源局相关负责人称。