法制网郑州3月24日电（杨东风通讯员张冬菊马楠）自古以来，房子就是中国人不断追求的根，而对于现代很多人来说，买房就是一件追求不懈的事。在买房中或多或少也会遇到一些烦心事，2015年3月24日上午，郑州市惠济区法院就调解了一起房屋买卖纠纷案，当事人最终选择了撤诉。

　　2014年8月，方倩和李俊准备买房为俩人的结婚做铺垫，经过兴旺公司居间介绍，俩人看上了张明家位于郑州市南阳路的一套房屋，三方在经过协商后，达成了协议，并于看房后的一个月内签订了《房屋买卖合同》

　　合同约定，房屋总价款为73万元，李俊需当即支付定金2万元及佣金和代办费1万元，双方同意共同委托兴旺公司代为办理房屋交易的相关手续。并约定张明要在7日内向李俊交付完整有效的房屋和其他配套设施，还约定在立契过户之日将房屋名下的所有户口全部迁出。一方违约，每逾期一日，违约方需向守约方支付总价款的千分之一的违约金。

　　李俊和方倩按照约定当日给兴旺公司交付了合同约定的定金、佣金和代办费。

　　三方在合同签订后的第三天又达成了《补充协议》，约定李俊要交付首付款25万元用于还清房屋贷款(也即解押款)。

　　2014年10月份，方倩和李俊全部履行了73万元的购房款，但李俊要求张明协助办理土地证过户手续时，张明却百般推脱，更不愿把落在房屋名下的户籍迁出。

　　无奈之下，方倩和李俊将张明告上法庭，经调取相关土地管理档案，发现涉案房屋并未办理土地变更登记，土地使用者名字仍为卖给张明房屋的上个卖家王华的。

　　于是，李俊申请将王华追加为被告人。

　　受理此案后，主审法官将此案的法律关系释明给双发当事人，被告张明在法官的调解下，意识到自己的违约行为，当场表示会继续履行合同约定内容，并给予李俊和方倩违约金。最终方倩和李俊选择了撤诉。

　　法官提醒

　　在购买房子的过程中，人们往往关注的重点是房产证过户和办理的问题，对土地证的过户办理经常忽视，等到想起来的时候就非常麻烦，及时办理土地土地证过户不容忽视。

　　人们通常对土地使用权问题是漠视的，并想当然地认为土地是房屋的附属，取得了房产的所有权即取得了土地使用权。其实，房产所有权和房产土地使用权之间并无法律上当然的附属关系。如果忽视土地使用权，势必会给住宅地产购置及交易带来风险。

　　按理说，在完整的商品房产权中，应该包括“国有土地使用证”和“房屋所有权证”。其中，“国有土地使用证”就是我们通常说的土地证，是证明土地使用者(单位或个人)使用国有土地的法律凭证。然而，在二手房交易过程中，即便是可以办理更名和转让手续，不少业主也忽略了土地证的办理。

　　除了划拨用地商品房小区外，市区多数小区都可办理土地证大证割小证或更名手续，但是在实际二手房交易中，多数房东不重视土地证的分割与更名问题，有些房东即使从原房东手中拿到土地证，也不会及时办理过户手续。

　　本案的主审法官说道，未办理土地使用权证的有以下几点风险。

　　一是很难知晓设定抵押权的情况。有些房地产开发商由于资金不足，便用建设用地土地使用权到银行做贷款抵押。而根据《物权法》第一百八十二条规定，以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。购房人如果不要求办理土地使用权证，就不容易了解到在土地使用权上设定的抵押，也就无法及时规避风险。

　　二是无法进行二手房交易。《城市房地产管理法》规定，房地产上市交易，必须出示房屋所有权证和国有土地使用权证。许多业主在进行二手房交易时，方才想到去找开发商要求办理土地使用权证，但此时开发商多已人去楼空。这就给想要交易的房主带来了很大麻烦，也影响到了二手房市场的发展。

　　三是在拆迁补偿时会遭受损失。建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》第三条规定，房屋拆迁评估价格为拆迁房屋的房地产市场价格。因此，拆迁补偿金不仅包含房屋所有权价值，还包含了土地使用权价值。

　　四是容易遭受意外损失。土地使用权依据用途可以分成住宅用地、工业用地、福利性项目用地及综合类性质用地等类别。我们通常购买的商品房都是建造在住宅性用地上。但是近些年开发商以商住两用或是酒店式管理来吸引购房者，有时却是给消费者设下的陷阱，因为此类楼盘有些是建设在公共性建设用地上。由于建设用地的用途不同，购买此类房地产会给消费者带来许多意想不到的损失。

　　(注：本案人物均为化名)