香港居住条件大幅落后新加坡及内地“北上广深”等大城市，而且与人均GDP4万美元的国际大都市不相符。

　　提到香港，大家一定想到这八个字，“人多地少、寸土寸金”。香港人均住房面积仅16平方米，超过一半的私人住宅面积少于50平方米，甚至还有20万人居住在“劏房”（相当于内地的“隔断房”），其人均面积仅7.5平方米，只比香港惩教署监狱囚仓的人均标准高27%。香港居住条件大幅落后新加坡及内地“北上广深”等大城市，而且与人均GDP4万美元的国际大都市不相符。

　　事实上，香港不缺地，在深圳河对岸，就是香港新界北大片的鸟类自然保护区，很大一片其实并没有很高的保护价值。这只是香港可利用土地的一角。香港1100平方公里土地，2/3规划为不可开发的林地、草地、荒地、湿地和灌丛等郊野土地，私人和公共住宅用地仅占可怜的4%。香港粮食100%靠进口，却保留比住宅用地还多的农地（占土地面积的5%）。事实上，这些农地只是用来堆积集装箱的。即便不动保护区，仅将农地转做住宅用地，就可将存量住宅增加一倍。

　　但是，自港英时代就已划定的“法定图则”，已经把香港不同区域土地的用途完全“框死了”。在这片被诺奖得主弗里德曼誉为自由经济典范的区域内，一旦涉及动用土地，或政府回收土地，自由团体、环保人士、立法会议员就会通过咨询、法定程序来阻扰。最典型的就是“新界东北发展计划”，本意为建设6万个住宅单位（6成为保障房），增加港人急需的中小型住宅，但因社会团体反对而搁浅。

　　开放为建设用地的部分，近年来已所剩无几，直接造成了土地供需平衡恶化。本世纪以来的13年（2000-2013年），香港住宅用地仅增加了9平方公里，比2013年上海一年的住房用地供应还要少100公顷，平均每年仅增加70公顷，仅仅是上海一年供应的1/14。土地供应缩减不必然是房价上涨的罪魁祸首，但当土地达到“稀缺”的状态时，无疑将是房价上涨的主因。

　　土地供应紧缩，直接造成住宅新增单位不断萎缩。回归前10年，香港年均新房供应规模为24918套，完全能满足新结婚组建家庭的需求。回归后的7年（1997-2003年），每对新婚夫妇更是有1.37套新房可以选择。但在2004年-2011年，香港每年就有48841对新人注册结婚，而期间可供销售的单位每年仅13650套，造成过去8年中每3对夫妇抢购1套新增房屋的情形。

　　除了自然保护的诉求外，要求政府打击“炒家”造成的空置和贫富差距、开发商囤积土地造成的短缺、全球投资者进入香港，检讨政府“土地财政”等，也是反对者不让步“开发郊野”的原因。事实上，香港是完全的自由市场经济体，港内开发商和个人投资者的行为完全是自主的，房价上涨已让税收抑制部分失效了；为保护港人，资本投资移民香港的计划从2015年1月15日就完全停止了。

　　于是，香港的土地供应、高房价、住宅短缺已经陷入一个“死结”。能开发的土地在向“枯竭”线逼近，房价不断创新高，政府不得不将公屋和居屋的面积一再缩小，导致目前香港年轻人“居住无尊严”。事实上，土地困局不仅影响普通百姓，也影响“下一代”成长。香港很多学校没有校园，一些幼儿园甚至位于地下或高层建筑的一个小角落，孩子们很少有机会能看到阳光和绿茵。

　　政府显然意识到了问题，特别是土地、房价对于香港新生代成长、香港竞争力的冲击。近年来，香港的土地政策已经趋向于解决年轻人、底层群众的住房问题，开发无生态价值的郊野、陆上荒地、新市镇建设等等，都在于供应更多的公屋和居屋。但是，夹杂着“怨气”的环保诉求、有意阻挠，让美好愿望难以落实。

　　就像高租金、自由港和维多利亚的美丽能够并存一样，生态和自然保护与香港居民有尊严的居住也可以共存。相比较土地赋予的向上空间和住宅技术革新，一个人的居住空间是很小的。能够在资源匮乏、一穷二白的一小块土地上创造出“东方奇迹”，住房问题难不倒智慧的港人。关键是，政府和百姓要相互理解、良好互动。