有恒产者有恒心，无恒产者无恒心，苟无恒心，放辟邪侈，无不为己。

　　孟子《孟子·滕文公上》

　　人们联合成为国家和置身于政府之下的重大的和主要的目的，是保护他们的财产。

　　【英】洛克

　　共产主义并不剥夺任何人占有社会产品的权利，它只是剥夺利用这种占有去奴役他人劳动的权力。

　　马克思、恩格斯《共产党宣言》

　　□　胡戎恩 王一晨

　　《中华人民共和国宪法》第13条规定，公民的合法的私有财产不受侵犯。国家依照法律规定保护公民的私有财产权和继承权。

　　温州住宅土地使用权到期，要求支付巨额土地出让金一事，无疑触发了中国人近百年来关于财产权的敏感而脆弱的神经。“没有任何事物像所有权一样，如此普遍地激发想象力而又触动人的情怀；也没有任何事物像所有权一样，让一个人对世界外在之物得为主张与行使独自且专断的支配，并完全排除其他个人的权利。然而，却只有极少数人愿花费心力去思考此项权利的起源与基础。”一语成谶。作为立法学者，作为致力于研究财产权立法保护的学者，强烈建议：修改相关法律使之完善。

　　70年住宅土地使用权期限立法匆促，缺乏科学认证

　　中国目前土地使用权期限到底是哪里来的？1990年，我国制定《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，确定了住宅用地土地使用权出让的最高年限为70年。

　　为什么是70年？依据《每日经济新闻》报道，此前《瞭望东方周刊》专访了时任国家土地管理局局长的王先进，据王先进介绍，当时确定70年土地出让期限主要参照了香港经验。国家改革开放主要的参照经济体是香港，最早建议国家领导人进行土地批租出让是霍英东等香港企业家，所以当时我们把香港土地出让制度(期限制度)，借鉴到大陆完全可以理解。

　　从修改宪法(1988年宪法修正案)土地可以出租转让，到《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》出台，只有一年多时间，时间确实过于匆促了。这是历史的产物。土地有偿出让制度开启了中国改革开放的集结号，对于今天的建设成就居功至伟！但是三十几年过去了，今天我们回过头反思，关于70年土地出让期限，值得深入研究、思考和完善。

　　物权法规定自动续期是重大进步

　　关于住宅土地使用权期限届满后的续期问题，我国物权法第149条规定了“自动续期”的原则，这与城市房地产管理法第22条规定的申请续期相比，是立法理念上的重大进步。物权法解决了土地使用期限到期怎么办的问题。“自动续期”表明，无需重新签订土地使用权出让合同，城市房地产管理法虽然使用了“续期”两字，但同时规定了“应当重新签订土地使用权出让合同”。住宅土地使用权期限届满后，当事人仍然有权继续使用土地，而不以申请续期为前提条件，政府不得以当事人未申请续期，或者申请续期未获批准为由，无偿收回土地使用权，这主要是考虑到了收回土地使用权不切实际，且不符合人民的利益。虽然物权法与城镇房地产管理法相比，立法理念有了重大的提升，但自动续期是否需要收费？物权法选择了搁置争议。据物权法起草者姚红、王利明教授、孙宪忠研究员介绍以及著名法学家江平教授观点，虽然当时争议颇大，但绝大多数的意见认为，只需交象征性的费用即可。而温州土地续期收费事件证明物权法的模糊规定，已经影响到了现实生活中如何操作的问题，法律完善亟待出台。

　　公民基本权利由宪法和法律规定，物权法没有规定收费就是不能收费

　　《中华人民共和国宪法》、《中华人民共和国立法法》明确规定，对公民基本权利的限制、剥夺只能由全国人大作出法律规定，基本权利属于全国人大立法的专属事项。除此之外，无论是国务院还是地方人大、地方政府都无权对基本权利事项作出规定和进行限制。　　公民享有哪些基本权利，历来都是由宪法作出规定的，在宪法规定基础上再由全国人大的法律作出进一步的规定。也就是说，宪法规定公民基本权利，保护公民基本权利，其他任何机构和任何规范都不得对属于宪法和法律规定的内容擅自作出规定和进行限制。这是一个法治国家必须坚持的宪法最基本原则。房屋是公民最重大的财产，一代甚至几代人的积蓄，事关公民最重要的财产权。

　　根据我国法律体系，房屋的土地使用权及其出让金不属于地方事项，而是全国性事项、普遍性事项、事关全国公民的最重大事项。同时，房屋的土地使用权及其出让金事项也不属于具体执行性事项。因为，执行性事项不仅是宪法和法律有规定，而且是在法律上留有地方人大和地方政府具体规定空间的事项。从目前的法律规定看，关于房屋土地使用权及其出让金，法律没有授权地方人大或地方政府作出具体的执行规定。

　　从法理上分析，房屋土地使用权及其出让金，涉及每一个公民最重要的财产权利。无论是原则规定、变更规定还是执行规定、补充规定，立法规定权都保留在全国人大法律手中。所以，行政机关无权对“土地出让金续费”问题作出规定，即便是地方立法也是无权规定，更不用说一个行政机关的红头文件了。

　　住宅土地永久性产权是必然趋势

　　有恒产者有恒心。对财富的追求来自于人的生存本能，也源于对自由与幸福的追求。孟德斯鸠认为，私有财产权是人类天赋的权利，失去了财产权，人类赖以生存的物质基础就无法获得保障，多数人的生存状况将岌岌可危；否定了财产权，公民的劳动成果将被他人随意强占或被政府强制充公，人们将失去创造财富的自由与动机，财产权一旦缺失，人类的幸福将遥不可及。

　　20世纪中国人有自己亲身经历的史无前例的经验教训。改革开放的秘密就在于开始保护私有财产权，没有四次修宪对私有财产权的确立与保护，就没有今天中国的社会主义市场经济。市场经济在保护公民私有财产的前提下，赋予公民利用私有财产创造财富与价值的自由，使人的主体地位在获得承认与尊重的同时，人民的财产普遍有所增加，社会秩序趋于健康稳定运行，社会财富空前增加。因此，可以说，对私有财产权的保障不仅是个人生存发展的基石，还是社会繁荣稳定的基础。

　　“居者有其屋”是任何社会公民的最基本要求。中国特色社会主义制度首先必须满足中国人民的最基本要求，提供最基本保障。正如恩格斯所阐述的一个简单事实：人们必须首先吃喝住穿，然后才能从事政治、科学、艺术、宗教等等。房产是公民财产的主要组成部分，甚至可以占到公民财产的绝大部分。法律上规定“房地一体”原则，住宅土地使用权期限长短涉及到人民根本利益。“风能进、雨能进、国王不能进”。

　　政府如果在已经一次性收取了巨额的土地出让金后，到期限还要收取或者可能收取土地出让金，既没有法律依据，也没有法理基础，严重违背政府职责。物权法的立法初衷也是缴纳象征性费用即可完成续期，与其如此，不如直接赋予民众对土地的永久使用权，一劳永逸地解决土地使用期限问题。与宪法规定的国家土地所有制、集体土地所有制并不矛盾。因为公民已经一次性的向政府购买了土地所有权。

　　我国住宅土地使用权期限完善的立法建议

　　关于土地使用权期限的立法完善，建议分两步实施：

　　第一步：由全国人大常委会解释物权法相关条款。明确规定自动续期只能收取土地使用证的工本费，而不能收取土地出让金。

　　第二步：条件成熟达成共识后，废除《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，以法律形式由全国人大常委会制定，改变住宅土地使用期限为永久。一劳永逸解决悬在中国人头上的达摩克利斯之剑。明确规定住宅土地使用年限为永久。

　　总而言之，土地使用权立法完善，保护中国公民房屋财产权是当务之急，是中华民族繁荣富强的奠基石！