楼市又曝大消息！开发商还能扛多久？

　　继20多个城市楼市新政轮番轰炸后，新一轮调控措施陆续出台，相关部门步步紧逼让不少开发商“步履维艰”。

　　来源：Wind资讯公众号

　　作者：秦小琴、李敏政

　　对于开发商来说，往年能收获颇丰的“银十”似乎过得有些煎熬。自国庆长假20多个城市出台调控后，相关部门还在陆陆续续祭出金融、土地、广告方面的新一轮调控措施。

　　最新消息，继10月28日上交所明确房地产公司债[0.04%]券分类监管的标准后，深交所也于日前发布相关标准，收紧房地产公司债。相关部门步步紧逼让不少开发商有“步履维艰”之感，业内人士指出，房企或如同西西弗斯的命运难以改变。

　　公司债进一步收紧

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　　房地产企业公司债收紧的消息已持续发酵超过了1个月。

　　日前，深交所发布《关于试行房地产、产能过剩行业公司债券分类监管的函》。与上交所的规定类似，深交所同样对房地产“基础范围+综合指标评价”的监管标准，并规定了房地产企业应合理审慎确定募集资金规模、明确募集资金用途及存续期披露安排。同时，监管函同样明确房地产企业的公司债券募集资金不得用于购置土地。

　　早在9月底，就有媒体披露沪深两交易所考虑明确房企发债条件，其初步方案亦与这两天上交所、深交所公布的标准内容一致。

　　根据初步方案的附表信息显示，此前交易所申报发债的房企中有111家符合上述四项标准（包含12家风险类房企，25家关注类房企）；但另有53家不符合分类监管中基础范围的要求。

　　Wind资讯统计显示，按照发行起始计算，截至10月31日，今年以来公司债共发行2492只，发行额24869.71亿元。

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　　其中，房企发行公司债数量747只，占比29.98%，发行额7877.24亿元，占比31.67%。与去年同期发行237只债券，发行额2956.18亿元相比，出现大幅上扬。值得注意的是，从2015年下半年开始，房企的公司债发行额开始出现急剧抬升，而同期国内房地产市场也正出现走热趋势。

　　招商固收认为，交易所地产新规对于杠杆较为紧张的地产企业而言，影响其未来再融资的便利，市场需要注意这一变化对于不同地产主体的影响。

　　申万宏源(6.450, -0.02, -0.31%)报告认为，对地产债政策的收紧，加大了相关企业再融资压力，尤其是被划入关注类和风险类的企业，行业走势分化将更加明显。

　　此外，报告称，从存量公司债和新发公司债行业（申万行业）占比比较中可以看到，存量公司债中地产债占比最高，达到30%以上。

　　针对房地产行业存量公司债占比高企，兴业证券(7.880, 0.02, 0.25%)也表示，随着交易所收紧房企发债，需要警惕地产公司存量债券违约风险。

　　房地产新一轮调控降临

　　种种迹象显示，自从国庆“劫”限购、限贷楼市新政之后，新一轮楼市调控正在全面上演，房地产全面降杠杆势在必行。

　　如果说上一轮调控的重点，是20多个城市的政府跟央行分支机构联手，宣布了限购、限贷，那么正在上演的调控是：在央行、银监会的督促下，各银行开始收紧热点城市的房地产贷款；此外，房企发债融资、境外上市也受到限制。

　　10月28日政治局会议指出，要有效实施积极的财政政策，保证财政合理支出，加大对特困地区和困难省份支持力度。要坚持稳健的货币政策，在保持流动性合理充裕的同时，注重抑制资产泡沫和防范经济金融风险。这是继7月26日政治局会议提及“抑制资产泡沫”后，再次提及此话题。

　　据华夏时报10月28日报道，最近深圳各家银行要求更加严格地审查房贷资料，包括客户收入流水真实性与额度、离婚证真实性、首付款来源等。由于审查环节更严，银行房贷审批时间由原来的半个月延长至一个月左右。

　　10月28日，据中央人民广播电台报道，部分银行开始对“接力贷”、“合力贷”等信贷产品加强审查力度。所谓“接力贷”，就是在购房中“父（母）债，父（母）子女一起还”；所谓“合力贷”，就是“子（女）债，父母子（女）一起还”。

　　10月24日，据北京晨报报道，北京房贷审查趋严，部分银行暂停新增住房贷款业务。

　　10月21日，银监会召开会议，要求“严控房地产金融业务风险，严格执行房地产贷款业务规制要求和调控政策；规范各类贷款业务管理，严禁违规发放或挪用信贷资金进入房地产领域；加强理财资金投资管理，严禁银行理财资金违规进入房地产领域；加强房地产信托业务合规经营。”

　　10月19日，25家中资商业银行被央行在上海约谈。此次参会的主要是中资商业银行行长以及房贷部门负责人，各银行被要求继续严格执行房地产限贷政策。随后，上海传出多项收紧房贷的信息。比如，对于离婚后很快复婚的借款人，银行甚至会采取强制收贷措施。

　　10月8日，上海市住建委、规土局下发意见，要求银行贷款、信托资金、资本市场融资、资管计划配资、保险资金等不得用于缴付土地竞买保证金、定金及后续土地出让价款。

　　在7月底，证监会召开的保荐机构专题培训会议上，证监会官员指出，企业再融资募集所得资金不鼓励用于补充流动资金和偿还银行贷款，并需详细披露募集资金的实际投向。不允许房地产企业通过再融资对流动资金进行补充，募集资金只能用于房地产建设而不能用于拿地和偿还银行贷款。

　　从上述一系列的表态和文件精神不难看出，决策层在房企资本金融上的监管决心和力度并不小。市场认为，今年以来地王频现的背后，正是受助于宽松的融资环境，帮助房地产企业实现多渠道融资。

　　房企去杠杆难度几何？

　　在层层监管和调控之下，部分开发商的资金来源或多或少有所影响。根据中信建投[0.00%]的统计，剔除上市房企来自销售端的定金及预收款、个人按揭贷款，仅从开发端的渠道来分析，上半年全国开发商到位资金结构分别为：银行贷款占比25%、自筹资金占比达到63%、非银金融机构贷款4%、其他渠道8%，较高的自筹资金占比与当前公司债发行井喷、大体量的基金信托等非标融资余额的情形较吻合。

　　而从到位资金结构的纵向历史变化来看，银行贷款下降、自筹资金比例上升正是开始于调控趋严的2010年，之后信托、公司债大规模发行也奠定了当前自筹资金高占比的格局；另外，票据、债券等占比出现了显著的提升，如中海地产、融创、旭辉、龙湖的债权融资的比重都较公司债放开之前有明显调整。

　　统计数据显示，龙头房企的净负债率水平从2013年末的49%下降至2016年年中的33%，而大部分中小房企的杠杆率仍然维持在高位。

　　从数据上看，今年房企再融资规模和募集资金用途较去年相比确实有所收窄。

　　据Wind数据，今年前8个月，21家上市房企通过股份定向增发募集资金总额接近740亿元。而去年全年，房地产行业共38家企业完成了股票定向增发，募资总额约为1687亿元。

　　例如：10月23日，世茂股份(7.520, -0.18, -2.34%)的再融资方案被否，公告称收到证监会《关于不予核准上海世茂股份有限公司非公开发行股票申请的决定》。此前，世茂股份宣布拟向不超过十名特定对象发行7.5亿股的A股股票，募集来的66.7亿元将用于收购世茂房地产旗下的三个项目。

　　根据世茂股份的公告，证监会主板发行审核委员会认为，世茂的非公开发行股票申请存在上市公司证券发行管理办法第三十九条第（七）项规定的情形——严重损害投资者合法权益和社会公共利益，不得非公开发行股票。

　　券商人士认为，接下来房企融资政策会全面趋紧：“说白了就是收紧土地融资，抑制企业盲目非理性拿地行为。从目前来看，全面收紧的趋势会维持到明年年中。”

　　而在房地产调控正紧的当下，成本压力将在各家房地产企业中逐步显现出来。

　　据中原地产统计，在今年以来拿地支出前15名的房企中，共有招商蛇口(16.870, 0.08,0.48%)、华侨城、保利、金茂、华润、鲁能等6家央企，以及绿地、首开两家国企。除万科、恒大、融创、碧桂园等少数外，民企阵营中已难有可堪媲美者。

　　也正因为此，中金公司认为，龙头房企也将进入整固期，中金预期2017年重点公司销售额与2016年持平，主流房企拿地仍集中在一二线城市，且拿地速度偏谨慎。

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　　但由于主流房企的地价/销售均价指标在过去5年呈稳定上升趋势，“面粉”价格涨速快于“面包”，房企未来两年毛利率难有明显改善。 

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　　业内分析认为，面临新一轮地产周期转换，地产央企整合大幕或被拉开，房地产业务整合已然成为央企应对楼市调整浪潮的一颗重要筹码。即使没有本轮房地产调控，按照周期理论，房地产市场也将在明后两年进入下行周期。未来几年，央企将迎来进一步做大的机会，房地产市场的格局也将继续发生变化。

　　在此轮房企整合大戏中，曾获得房地产“牌照”的中航、中冶，均遭遇了被并购的命运。即使是国务院直属的中信集团，也将旗下的住宅业务剥离给中海。这无疑给其他央企带来更大的压力：做大做强，或者遭遇并购。中国楼市将如何走？

　　在央行、银监会、证监会的联合发力之下，未来中国楼市又将如何走？

　　1、房价松动不可避免。

　　针对国庆期间“最严”房地产调控，中金公司认为本轮地产调控周期持续时间和效果将强于以往，未来储备政策可能还包括房地产税立法、限制按揭贷款发放等各方面措施。

　　中金公司研报显示，调控政策转向需要看到房价、投资双降，至少要等到2017年下半年。2016年全年投资增速为7%，但全年呈现“M”型，这意味着从四季度投资增速高点算起，投资增速下滑需持续到2017年下半年才有政策放松的可能性。

　　中金公司表示，受高基数和政策打压双重影响，大户型改善、投资性需求将被挤出市场，预判一二线城市成交量在四季度及明年上半年分别出现约20%及40%的同比下滑。

　　中金公司认为，由于开发商短期资金状况良好、推盘积极性低，库存去化周期历史低位及信贷依然宽松，热点城市房价在四季度仅会松动，库存去化周期在2017年3月将达10个月以上，加之两会后的政策趋紧预期，市场或将走入“价量齐跌”状态，房价或在2017年2季度开始进入一轮下行周期。

　　经济学家李稻葵认为，目前中国经济最大的资产泡沫是房地产，不过这并不代表货币政策转向。今年以来，房地产价格和销量的速度上升令他震惊。他认为，未来，如果房地产的价格继续向过去一样呈两位数的速度上涨，那么房地产泡沫将成为中国经济最大的一个威胁。

　　2、绝大多数热点城市的楼市可以长期看好。一些中小城市，依旧缺乏投资功能。

　　财经评论员刘晓博认为，就整体而言，绝大多数热点城市的楼市可以长期看好，房价依旧具有强有力的支撑。不过一些经济总量偏小，前期涨幅过大的城市，或许调整期稍微长一些。

　　而至于绝大多数当“吃瓜群众”的中小城市，由于没有持续的人口、资金流入，城市发展机遇少，库存房屋量大，其楼市早就失去了投资功能，只有居住功能。在这类城市有多套房子的家庭，应该择机减持，转向其他投资或者到中心城市买房。

　　微信公众号米筐投资作者拾叶表示，由于人民币汇率的高估，中国的资产泡沫巨大。既然资产都是泡沫，我们只能在泡沫里寻找洼地。不管你愿不愿意听，一二线房地产依然是泡沫里的洼地。

　　3、若一二线城市楼市下行，资金不会回流至三四线城市。

　　业内人士认为，资金的嗅觉灵敏，如果一二线城市下行，资金并不会回流至三四线城市。刘晓博认为，没有出台实质性调控措施的二线城市，比如石家庄、成都房价在10月还有上涨。但如果多数热点城市出现回调，这些城市楼市也将降温。

　　4、随着各种融资渠道门槛的提高，小型房企资金成本将迅速提高，房企的收购兼并将加速，一大批中小房企将消亡。

　　海通姜超认为，房地产企业分化将加剧，大型房企缓冲能力强于中小企。大型房企资金量较充足，偿债能力状况较好，对销量下滑的缓冲能力较强。且本轮地产周期中多数龙头企业拿地有节奏，存货销售比普遍较低，未来去库存压力不大。中小型房企整体状况劣于大型房企，资金链脆弱，对销量下滑的缓冲能力较弱。（香港万得通讯社综合楼市参考、和讯房产、经济观察报等）