日前，住建部发布的《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》，对当前租赁和销售市场的不规范行为提出了明确要求及惩处办法。相关业内人士认为，这是对住房租赁市场的管理首次上升到条例的高度，也是房地产调控长效机制的一部分。

　　自从去年底中央经济工作会议提出要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”以后，人们对这个定位非常期待。会议也提出，要“综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止大起大落”。长效机制的提出非常必要，因为我国局部城市房价上涨过快，已经影响到我国的金融稳定与实体经济发展。

　　房地产市场长效机制应该是一个组合拳，包含多种手段，比如，要加快住房租赁市场立法，加快机构化、规模化租赁企业发展；加强住房市场监管和整顿，规范开发、销售、中介等市场主体的行为；还包括，要在宏观上管住货币，微观信贷政策要支持合理自住购房，同时严格限制信贷资金用于投资投机性购房。此外，长效机制还包括对地方政府的要求，使地方政府负主体责任，这可能需要把控制房价列入地方政府的考核体系。此次出台的租赁与销售管理条例，是建立长效机制的重要一步。

　　2003年出台的《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（国发［2003］18号，简称18号文件），核心思想是减少保障性住房在住房市场的比例，强调房地产在国民经济增长中的支柱产业地位。2007年，当一些城市房价过快上涨之后，国务院又出台了《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发［2007］24号，简称24号文件），核心内容则是强调住房保障，除了市场化，政府还要适度保障中低收入阶层的居住需求。可见，在市场化与保障的定位之间，住房制度在不断取得一种平衡。可以预见，这种保障将是多层次的，需要多管齐下，不仅仅是在房屋交易市场进行调控，也要开始重视租赁市场的作用。

　　住房体系主要由自有产权住房、租赁住房和保障房组成。租赁住房领域在房地产调控中一直处于从属地位。这部分是因为，相比房地产销售市场，租赁住房市场的矛盾并不十分突出，租房者受房价快速上涨的影响相对较小。

　　完善租赁市场的意义，不仅仅在于规范租赁市场（比如各种价格乱象、信息不对称等），而是给房屋租赁市场赋予更多的一层深意，即将它作为地产长效机制中的一个重要部分，承担一部分住房保障的功能。完善的租赁市场也可以帮人们解决居住问题，买房不是满足居住需求的唯一途径。根据相关测算，2000年我国住房租赁比例仅有20.55%，到2010年我国住房租赁比例仅上升了0.5个百分点，约为21.05%。在高房价的情况下，通过租赁市场缓解一部分住房需求与压力，有较大操作空间。

　　住房租赁市场的完善，应该以公租房、廉租房为起点。在许多国家，公租房都是一国公共住房体系的重要组成部分，由政府提供一定比例的公租房是通行的做法。所以，我国完善租赁市场也应要求地方积极落实好公租房供应，并且考虑通过立法（比如参照欧洲国家的立法经验）来解决其中的“道德风险”。

　　除了公租房，对于市场上的租赁房源也要进行集约化管理。《条例》对于租赁市场的扶持是显而易见的，比如住房租赁企业依法享受有关金融、税收、土地等优惠政策；而且，鼓励出租人与承租人签订长期住房租赁合同，签订并履行3年以上住房租赁合同的，各地政府应给予政策支持。此次完善租赁市场，也将会加大个人手中可租赁房屋的集约化租赁。根据相关机构测算，当前我国66%的租赁房源集中在个人手中，规模化、集约化程度较低。如何将这些可租赁房源进行集约化、规范化管理，有待于条例的实施细则出台。