《农村土地经营权流转交易市场运行规范（试行）》出台以来，农村土地经营权流转交易有了系统性的规范，但很多人在实际操作当中，还是经常不规范，这给未来留下了不小的隐患，那么，在具体流转交易中，需要注意哪些问题呢？ 土地经营权流转交易应具备哪些条件？ 1、权属清晰无争议； 2、交易双方必须是具有完全民事权利能力和民事行为能力的自然人、法人或其他组织，且有流转交易的真实意愿； 3、流出方必须是产权权利人，或者受产权权利人委托的组织或个人； 4、流转交易要符合法律法规和环境保护规划、农业产业发展规划、土地利用总体规划和城乡一体化建设规划等政策规定。 哪几类土地经营权可进行流转交易？ 1、家庭承包方式取得的土地经营权； 2、其他承包方式取得的土地经营权； 3、集体经济组织未发包的土地经营权； 4、其他依法可流转交易的土地经营权。 可参与土地经营权流转交易的主体有哪些？ 1、农村集体经济组织、承包农户、家庭农场、专业大户、农民专业合作社、农业企业等各类农业经营主体； 2、具备农业生产经营能力的其他组织或个人。 想流出土地经营权，交易时需要哪些资料？ 1、家庭承包方式、或其他承包方式取得的土地经营权 (1)身份证明； (2)《农村土地承包经营权证》或其他权属证明材料； (3)农村集体经济组织或中介组织（个人）受托流转承包土地的，应当提供书面委托书； (4)土地情况介绍书（主要包括土地位置、四至、面积、质量等级、利用现状、预期价格、流转方式、流转用途等内容）； (5)农村土地经营权流转交易市场要求提供的其他材料。 2、农村集体经济组织未发包的土地经营权 (1)农村集体经济组织主体资格证明材料； (2)具体承办人的身份证明； (3)集体土地所有权权属证明材料； (4)农村集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表签署同意流转土地的书面证明； (5)土地情况介绍书（主要包括土地位置、四至、面积、质量等级、利用现状、预期价格及作价依据、流转方式、流转用途等内容）； (6)农村土地经营权流转交易市场要求提供的其他材料。 其他依法可流转交易的土地经营权参照以上情形，按照农村土地经营权流转交易市场要求提供相关材料。 想流入土地经营权，交易时需要哪些材料？ 1、身份证明等主体资格证明材料； 2、流入申请（主要包括流入土地的用途、面积、期限等内容）； 3、流入土地超过当地规定标准的，需提供农业经营能力等证明，项目可行性报告，以及有权批准机构准予流转交易的证明； 4、农村土地经营权流转交易市场要求提供的其他材料。 如何签订土地经营权流转交易合同？ 交易双方应参照土地经营权流转交易合同示范文本订立合同，主要包括以下内容： 1、双方的基本信息； 2、流转土地的四至、坐落、面积、质量等级； 3、流转的期限和起止日期； 4、流转土地的用途； 5、流转价款及支付方式； 6、合同到期后地上附着物及相关设施的处理； 7、双方的权利和义务； 8、双方的违约责任、争议解决方式、合同变更和解除的条件； 9、双方认为需要约定的其他事项。第十四条流转交易合同到期后，流入方在同等条件下可优先续约。 不想交易了，如何中止土地经营权流转交易？ 在交易过程中，有以下情形之一的，经流出方、流入方或者第三方提出申请，农村土地经营权流转交易市场确认后，可以中止交易： 1、农村土地经营权存在权属争议且尚未解决的； 2、因不可抗力致使交易活动不能按约定的期限和程序进行的； 3、其他情况导致交易中止的。 4、中止交易后未能消除影响交易中止的因素导致交易无法继续进行的； 5、人民法院、仲裁机构等单位依法发出终止交易书面通知的； 6、其他需要终止交易的。 土地流转合同中常见的几个问题： 1、土地流转合同的无效化 流转方未具备土地使用权基础，在签订土地流转合同中，农户以及土地发包方的村镇集体对土地进行重复流转，并签订了多份土地流转协议；有的是非农户户主为协议人签订的土地流转合同；有的是签订合同的当事人是限制民事行为能力人或无民事行为能力的人，这都造成土地流转合同的无效化。 2、土地流转合同内容不规范 在签订土地流转合同过程中，未按规范填写合同的情况并不少见，一是不采用规定的统一格式文本、不按合同条款约定规范填写。受让方自行拟定合同条款，合同的式样和内容与统一格式文本差异较大。二是合同用词不当。 有的土地流转明明是出租，但合同却把“出租”写成“转让”，这其中的差别是，出租承包土地，农民仍享有土地承包权;转让承包土地，农民将失去土地承包权。三是签订土地流转合同没有落款日期，不知合同何时签订，也没有表明合同的生效日期。四是合同手写部分字迹潦草，任意乱画，不整洁，甚至看不清楚。五是合同中未能说明双方能够达成协议变更、合同解除的基本条件，以及对于合同生效期内出现纠纷的处理方法。 3、未登记 双方签订的土地流转合同未向相关的土地管理部门进行登记。 4、合同期限超年限 流转合同有效期限严格界定最长不能超过2027年12月31日，而部分合同期不仅超越了2027年二轮土地承包期界限，甚至签到2039年。
|
