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农村房可以买卖?下面这些情况农村房买卖是无效的!
www.tudizy.com 来源:今日头条 时间:2018-02-01 07:45:58

  一、哪些农村房不能买卖

  (一)宅基地自建房买卖违法

  国务院办公厅1999年颁布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定,农民的住宅不得向城市居民出售,也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅,有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证;另外,《关于以其他形式非法转让土地的具体应用问题请示的答复》规定,原宅基地使用者未经依法批准通过他人出资翻建房屋,给出资者使用,并从中牟利或获取房屋产权,是属“以其他形式非法转让土地”的违法行为之一。

  消费者若购买了宅基地自建房是无法拿到房产证的,也不能上市交易。一旦发生了房屋纠纷,将得不到法律的保障。即使买卖双方已签订合同,但根据《合同法》第五十二条规定,违反法律、行政法规的强制性规定的合同视为无效合同。

  (二)农村集资房严禁上市转让

  集资房是改变住房建设由国家和单位统包的制度,实行政府、单位、个人三方面共同承担,通过筹集资金,建造的房屋。集资所建住房的权属,按出资比例确定。个人按房价全额出资的,拥有全部产权,个人部分出资的,拥有部分产权。目前在城中村或城中村附近出现价格特别低的房子,买家须特别留意,这些很有可能是在宅基地上兴建的农村集资房。

  由于宅基地不能上市交易,农村集资房也是严禁上市转让,也不能办理按揭,购买农村集资房最大的风险在于购买行为不受法律保护,而到公证处对交易进行公证,只能作为该交易真实性的见证,不能说明其交易合法,买家切勿贪小便宜。

  二、什么情况下农村房买卖合同无效

  (一)房地产分离出卖,合同无效。

  由于房屋是建筑在土地上的,为土地的附着物,具有不可分离性,因此,房屋的所有权通过买卖而转让时,该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让或随房屋转移。如果出卖人将房产和土地使用权分别卖与不同的买受人,或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权,买受人可以提出这种买卖合同无效。

  农村房可以买卖?下面这些情况农村房买卖是无效的!

  (二)产权主体有问题,合同无效。

  出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人。非所有权人出卖他人房屋的,其买卖行为一般无效。房屋的产权为数人共有的,必须征得共有人同意才能出卖。出卖共有房屋时,须提交共有人同意的证明书。部分共有人未取得其他共有人同意,擅自出卖共有房屋的,其买卖行为一般认定无效。

  (三)侵犯优先购买权,合同无效。

  房屋所有人出卖共有房屋时,在同等条件下,共有人有优先购买权。房屋所有人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。房屋所有人出卖房屋时侵犯共有人、承租人优先购买权的,共有人、承租人可以请求法院宣告该房屋买卖无效。

  农村房可以买卖?下面这些情况农村房买卖是无效的!

  (四)非法转让,合同无效。主要包括转让(含买卖)下列房地产:

  1、司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;

  2、依法收回土地使用权的;

  3、权属有争议的;

  4、法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

  旧村改造带来商机多多,由于农村房权属问题复杂多样,购房前可以通过查册规避部分风险,包括查证该出售的物业产权是否清晰,是否可以正常上市交易,有否被法院查封被抵押等背景资料。如果您对农村房买卖政策还有什么不清楚的,或是因为疏忽陷入农村房屋买卖纠纷,都可以咨询专业的房产律师,毕竟他们在房产买卖等领域有丰富的经验,能够为您排忧解难。


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