房屋及房屋占用范围内的国有建设用地使用权已经办理了一般抵押权登记，但不动产权属证书因权利人存放不妥，导致霉变而大部分毁损。现抵押人、抵押权人共同向登记机构提交了残存的不动产权属证书、载明一般抵押权的不动产登记证明等材料，申请换发不动产权属证书。那么，在既有的一般抵押权不注销的前提下，登记机构可否为申请人办理换证手续？

　　笔者认为，在既有的一般抵押权不注销的前提下，登记机构可以为申请人办理换证手续。

　　《物权法》第一百九十一条第二款规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产。在不动产登记实务中，《不动产登记操作规范（试行）》第9.3.4条第1款之5规定，设有抵押权的，是否已经办理抵押权注销登记，属于登记机构办理国有建设用地使用权及地上房屋所有权转移登记时的审查要点。据此可知，国有建设用地及地上房屋上既有的抵押权，限制的是转让作为抵押物的国有建设用地使用权及地上房屋所有权产生的转移登记。《不动产登记暂行条例实施细则》第二十二条第一款规定，不动产权属证书或者不动产登记证明污损、破损的，当事人可以向不动产登记机构申请换发。符合换发条件的，不动产登记机构应当予以换发，并收回原不动产权属证书或者不动产登记证明。

　　据此可知，换发不动产权属证书是指登记机构根据申请人的申请，鉴于权利人持有的表征权利的不动产权属证书污损、破损的事实，基于登记簿的记载，向申请人核发一本载明内容与原污损、破损的不动产权属证书一致的新的不动产权属证书。换言之，换发不动产权属证书不是因转让作为抵押物的国有建设用地使用权及地上房屋所有权产生的转移登记，即换证不导致被抵押的权利转移，更不影响将来抵押权的实现。

　　因此，换发不动产权属证书不受既存的抵押权的限制，故对在既有的一般抵押权不注销的前提下，申请人申请的换证事宜，登记机构应当办理。换证完成后，若载明一般抵押权的不动产登记证明上记载有原不动产权属证书号码的，如果抵押权人申请因不动产权属证书号码变更产生的抵押权变更登记的，登记机构应当支持。