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浅析不动产共有性质发生变化如何登记问题
www.tudizy.com 来源:中国土地资源网 作者:周礼祥 时间:2019-01-23 15:28:15

  不动产所有权性质变动登记是不动产登记类型中常见业务。登记人员常因对法律法规及政策理解不一,在实务操作中不能统一,不但给申请人带来困惑,也一定程度上影响了不动产登记的权威性和合法性。

  案例:陈某与黄某系夫妻关系,2017年3月协议离婚,离婚协议载明,夫妻共有一套房产归陈某,但没办理登记手续。之后,陈某将该套房屋出售并进行了公证。2018年12月24日,陈某与买受方持公证书、原国有土地使用证及房产证申请直接办理登记在买受方名下。

  对此,登记中心会审时出现截然不同的两种意见:第一种意见是可以直接受理。理由是该房产原属夫妻共同财产,后离婚约定归陈某单独所有,陈某对该房产独自享有权利,有权处置,并且进行了公证。因此,依据离婚约定及公证书可以将不动产物权直接登记给买受人。第二种意见:不能直接登记。陈某应将该房产先行申请登记在其名下后,方可处分。笔者同意第二种观点。

  提出问题:

  本案例蕴含着不动产所有权性质发生变化后,一、是否需要登记;二、如果需要登记,是什么类型登记。

  分析:第一、涉案不动产所有权性质发生变化是否需要登记的问题。

  根据《不动产操作规范》9.2.3.4(6)“共有性质变更的,提交共有性质变更协议书或生效法律文书”及《物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力”之规定,案例所涉不动产原为陈某和黄某夫妻共同共有,因离婚协议约定,变为陈某单独所有,共有性质发生变化,按照上述规定,应当办理变更登记手续。陈某没有将涉案房产所有性质由共有变为单独所有登记在其名下,不发生物权变动效力。公证机构在陈某在没有完成登记时,即对该房屋买卖行为进行公证,值得商榷。

  第二、关于夫妻间不动产共有关系变化,属何种登记类型的问题。

  首先分析共有法律关系。共用,为物权法中的一种所有权形式,指两个或两个以上的民事主体对同一财产(不动产或动产)共同享有所有权的法律制度。共有分为按份共有、共同共有。按份共有,指数人基于约定或某种共同关系对某项财产按份额地享有权利并承担义务。与按份共有不同,共同共有是不分份额的共有,主要表现为夫妻共有、合伙共有、共同继承的未分割遗产共有等情形。

  涉案不动产原为夫妻共同共有也即不分份额共有,双方对涉案不动产享有平等权利(这种平等权绝不能简单等同于一人享有一半权利,如果如此,那就是按份共有了)。现在,因双方解除婚姻关系,协议约定一方放弃权利,该不动产所有权由共有转变成陈某单独所有,并不产生权利转移,《国家税务总局关于离婚后房屋权属变化是否征收契税的批复》(国税函【1999】391号)“因夫妻间财产分割而将原共有房屋产权归属一方,是房屋共有权变动而不是·····房屋产权转移行为。对离婚后原共有房屋产权的归属人不征收契税”的规定也认可了这一观点。陈某应当按变更登记类型申请办理。

  根据《不动产操作规范》9.3.3.4(5)“共有人增加或减少的,提交共有人增加或减少的协议;共有份额发生变化的,提交份额转移协议”规定,本案例中不动产登记应当按如下步骤办理:因不动产共有人减少,由陈某和黄某共同共有,变为由陈某单独所有。首先由陈某与黄某持原房产证、离婚证及离婚协议书共同申请办理为陈某单独所有的变更登记。登记完成后,陈某与买受方可重新签订房屋买卖合同及有关完税凭证办理转移登记。

  结论:在日常不动产登记工作中,涉及不动产权共有性质变化的而未办理登记手续(不动产所有权共同共有变化的为变更登记,按份共有的为转移登记),而直接登记在买受人名下的,有悖于现行法律法规的规定。我们应当准确把不动产所有权共有性质变化蕴含各种法律关系,严格按照法律法规及《操作规范》等规定进行,减少登记机构法律风险,这样也才真正符合依法办理的原则。


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