基本情况：国际装饰城项目开发商为某市大家置业有限公司（下简称置业公司），该小区的商品房共58栋，总面积223797平方米（住房676套、商业2346间）。其中商业用房476间、37套住房的房产证已登记在业主名下，但没申请办理土地使用权分摊证。2018年8月，因经济纠纷，江苏省沭阳县人民法院根据江苏沭阳县人藏某的申请，对置业公司名下的泗国用（2011）831号国有土地使用权进行查封，导致该小区不动产登记手续无法办理，造成群体访案件频繁发生。

　　产生问题原因：不动产登记职责整合前，两证由不同部门分别办理，部分开发商与业主只申请办理房产证，但未申请土地使用权分摊登记，导致两证权利人不一致。因经济纠纷，执行申请人经查询，土地使用权仍保留在开发商名下，承办法院根据申请人的申请，嘱托登记机关查封土地使用权。但是，已办理房产证的业主出售或抵押房产时，因土地使用权限制，房屋无法关联落宗，生成不了不动产单元号，致使该部分不动产登记业务办不了。

　　解决的办法及措施：登记中心会审后认为，业主已领取了房产证，对登记自其名下的不动产享有完全的物权，既包括房屋所有权，也包括房屋所应分摊的的国有土地使用权，上述国有土地使用权已不再是置业公司单独使用，而是与业主按建筑面积按份共同使用涉案宗地。而承办法院不是按份查封而是整宗地进行查封，导致业主无法办理转让和抵押登记手续，损害了业主的合法权益。登记中心根据实际情况，分别从法律和技术上采取了处置措施：一是根据有关规定协助法院查封后，同时也协助部分业主向承办法院书面提出了执行异议。目前，承办法院已对该执行裁定启动审判监督程序。二是发函征求承办法院，建议从登记系统后台上，首先解除涉案宗地使用权限制，将未售出的房产（该部分房产未进行首次登记）与宗地也进行关联另行生成不动产单元号重新进行限制，更正为预查封登记；将已登记在业主名下的房屋与宗地关联，分别生成不动产单元释放出来录入权籍库，以便于业主办理不动产登记业务。承办法院未提出反对意见，登记中心遂按上述方案将纯土地使用权的查封登记更正为预查封登记；为53户业主办理了转移或抵押登记手续，为未申请的剩余业主在权籍库预设了不动产单元，以备有需求的业主申请办理不动产登记业务。

　　本案虽是职责整合之前的遗留下来的不动产登记业务难题，但该案的解决思路对目前开发商售房模式仍有借鉴意义。现实中，开发商拿地后，常常先行办理纯土地的不动产权证，用于融资或其他用途。之后，开发商在实施建设中，为尽快资金回笼，进行期房预售预抵押。此时，一旦有纠纷，纯土地不动产权就有被司法查封之虞，进而影响预抵押转现房抵押或注销抵押登记。建议在办理司法查封时，与承办法院充分沟通，协助法院查明业主已办理预抵押登记的房屋并予以排除，剩余的建筑物与土地关联设立不动产单元进行预查封，如此，不仅维护了司法权威和查封申请人的权益，买受人的权益也得到了很好的保护。