市自然资源和规划局今天发布“2019年上半年宁波土地市场分析报告”。 上半年最权威、最详尽的宁波土地出让数据，都在这份报告里了！其中有6张图表，更是第一次详尽披露！ 地价，是很多购房者关注的。但小编觉得，还有一个数据可能同样值得重点关注—— 上半年市六区成交的宅地面积，同比大增了近60%！已经相当于2018年全年供应总量的75%！ 市自然资源和规划局方面同时表示，下半年住宅用地的储备很充足。 供需决定价格，供不应求价格上涨，供过于求价格下跌，这是市场经济的一条铁律。 土地供应大增，意味着未来商品住宅供应量也会大增。对于宁波楼市的预期，是很有必要把这一个因素考虑进去的。 下面，我们“宁波楼市报道”根据这份报告，一一为大家解读。 01土地出让金市自然资源和规划局统计显示，2019年1-6月，全市公开交易土地出让金（不含协议出让）达709.7亿元。 其中，市六区公开交易土地出让金484.3亿。 全市和市区的出让金，均创同期历史最高。 此前，中原地产研究中心发布的全国50大热点城市2019年上半年土地市场表现榜单中，宁波上半年土地出入金统计是近705亿元，排名全国第七。 
数据来源：中原地产研究中心 02 宅地市自然资源和规划局统计显示，上半年，全市共出让住宅（含商住）用地86宗，出让总面积551.74公顷，平均楼面价5882元/平方米。 其中，市六区共出让宅地37宗，出让面积202.28公顷，同比增加近60%！平均楼面价11248元/平方米。 2019年上半年市六区涉宅用地供应量，已相当于2018年全年水平的75%。 下面是全大市10个区县市（杭州湾新区单列）上半年住宅用地的出让面积表： 
根据浙江省土地使用权网上交易系统资料，上半年宁波市区成交的宅地，分布于东部新城、鄞州新城核心区、孔浦、庄桥、姜山、潘火、东钱湖、云龙、小港、集士港、镇海新城、北仑主城区以及老海曙、老江东等几乎宁波楼市的所有板块。 其中鄞州、奉化成交宅地最多，均超过10宗；海曙、江北、北仑成交地块数相当，都不过四五宗；镇海、东钱湖各有2宗；东部新城则只成交了1宗。 而杭州湾新区是真的猛！ 从上图可以看出，上半年杭州湾新区出让的住宅用地面积，比海曙、江北、鄞州、镇海、北仑的总和还要多！ 市自然资源和规划局统计数据显示，上半年杭州湾新区共集中出让20宗经营性用地（仅指住宅用地和商服用地），总面积接近200万平方米，未来可供开发建筑体量接近450万平方米。 这样的供应量，差不多够市场清淡时候整个市区一年之用了——去年下半年，市六区商品住宅不过成交了270余万平方米。 再来看看各地住宅用地的平均楼面价。 
03 地价榜
04 房企上半年，在宁波拿地的知名品牌房企有60余家，拿地区域主要分布在市六区和慈溪、杭州湾新区、余姚等地。其中，首次进驻宁波市场的房企有厦门国贸、厦门禹洲、新力等。 上半年在宁波储备土地的房企中，绿地以堪称逆天的283.53万方的拿地建筑面积位居第一，万科拿地额64.9亿元高居榜首。 
点击图片可放大 05“面粉”贵了，“面包”一定贵吗？上半年开发商拿地“凶狠”、多个板块的宅地成交价刷新历史新高。“面粉”贵了，“面包”会怎样？ 房价，说到底还是由市场供需决定的。 市自然资源和规划局有关人士透露： “市区的供地量、储备土地总量，正在平稳增加。我们预期下半年住宅用地储备是足够充足的。” 业内人士认为，在“面粉”可以做出足够多“面包”的情况下，即便“面粉”的价格贵，“面包”也不见得就一定会贵。 
“2009年、2010年，同样出了大大小小很多‘地王’，但2011年开始宁波楼市走了5年的熊市，当年的‘地王’最后贴着成本价甚至亏着卖的，比比皆是。”该人士说。 像2010年的洪塘“地王”，地价5740元/平方米，而最后房价最低卖到了6000元/平方米不到，怎么算都是巨亏。 “在开发商资金吃紧、关乎生死的情况下，即便是巨亏，也得卖。”上述业内人士说。 事实上，在之前宁波楼市长达五年的熊市中，不少本土开发商便是被高价拿的地给拖垮、拖死的。 比如曾经是宁波最大外贸公司的慈溪进出口公司旗下的恒元置业，2010年拿下了慈溪有史以来第一块楼面价破万的宅地，最后资金链断裂而告破产； 比如2010年拿下贝家巷地块的奥丽赛置业，最后也是资金无继而不得不把这个项目卖给了路劲基建……
而从五月份以来，无论是银行贷款还是房地产信托，这两个开发商融资的主渠道都在收紧。 最新的消息是，房企境外发债也开始收紧，只允许“借新还旧”、置换一年内到期的中长期境外债务。而开发商发行境内公司债，早在2016年10月就已经受到严控。 在号称降准后“大放水”的宏观资金环境中，开发商无论是融资的压力还是资金成本的压力，却都在“逆势”加大。 另一方面，机构分析均表明，今年起至2021年，都是房企的还债高峰。在这一波楼市行情之前开发商借的债，到了要还的时候了。有券商机构测算称，存量房地产债到期压力要到2025年以后才会大幅减弱。 近段时间，有的房企已经内部号令不再拿地，有的房企不断在抛售资产回笼资金以还债自救，有的房企美元债利率竟然高达15%……万科喊出的“活下去”，似乎正在成为谶言。 种种迹象表明，开发商的资金链，或将迎接严峻的考验。钱紧了，拿地还能继续“凶狠”吗？ 狂欢之后，是新的盛景？还是灯火下楼台？
宁波晚报记者 钟婷婷 编辑 葛淑雅
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