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农村土地流转,一不小心也会违法?这些常识一定要懂
www.tudizy.com 来源:柑露生态农业 时间:2019-08-07 12:02:16

农村土地流转,一不小心也会违法?这些常识一定要懂


案件简述:

2013年时,村民王某在承包地上建木材加工厂,盈利较差,2016年将该加工厂转让给村民张某,张某将木材加工厂改建成面粉厂。2018年,张某又将面粉厂转让给李某,李某将面粉厂改建成加油站。被土地管理部门发现后,对李某进行行政处罚,要求李某拆除土地上的违规建筑物,并退还非法占用的土地,还要缴纳一定数额的罚款。

很明显,这样的处罚是有失公正的,李某连自己犯了什么法都不知道。

该案是涉及违法使用集体土地和多次违法转让的复杂案件,且涉案人员较多,绝不止李某一人。我们逐一分析:

农村土地流转,一不小心也会违法?这些常识一定要懂


第一,违法使用集体土地

这个案子,还得追溯到源头——村民王某,他在自己2100平的承包地上建木材加工厂,如果当时他没得到土地部门的批准,那这种行为是违法违规的。在集体土地上建房首先需要土地部门的批准,因为集体土地要不是宅基地,就是耕地,变更土地用途是需要土地部门批准的。

第二,多次违法转让

有人问, 2015年国家就已经在高新一轮土地改革,土地的“所有权、承包权、使用权”三权分立,农民不是可以将土地的使用权进行流转了吗?那王某最多犯了个违法用地的错误,2016年将土地使用权流转给张某做面粉厂,是没什么错的吧!

事实上,在王某将这块地的使用权流转给张某、张某又将土地流转给李某,这两个流转环节都是不符合规定的。即便土地的使用权可以通过流转进行交易,但也要得到县级以上土地管理部门的同意才行,私自流转如若不符合规定,相关部门是有权力将其收回的。

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案件启示:土地使用权的流转要符合规定

出租方:这个案件的出现也给很多人提了个醒,如果农民想把自家土地使用权流转出去,一定要明白以下原则:

1.农村土地属于农村集体所有,农户只有使用权,不可以对自家的土地转让、出让、买卖给非农业建设人群,这样是不符合法律规定的。所有就算你把土地使用权卖给其它人,农村集体经济组织有权收回的。比如,有个服装加工厂的商人,想租你家承包地的使用权建一个加工厂,私下交易是不可以的。

2.但是如果你征求政府部门的同意,在乡政府的指导下把农村土地使用权转让给农业建设人群(比如农业大户、家庭农村、农村合作社等)的话是合法的,因为你是通过正规渠道,而不是私下交易的。

3.农村土地使用权转让如果符合乡村土地利用规划,并且取得乡村建设规划许可证得建设用地的企业,对于农村集体土地土地使用权转让合法的,受法律保护的。如果是私下建设,没有取得乡村建设规划许可证,并且占用农村耕地的,政府是有权收回土地并处罚你的。

农村土地流转,一不小心也会违法?这些常识一定要懂


承包方:如果你想通过流转的方式得到农村集体土地的使用权,也一定要清楚一些事情:

1.在租用土地经营权之前,一定要调查清楚该地是否原来就是违规用地,否则就会像上述案件中的张某和李某,吃不清不楚地官司。

2.不得改变土地所有权的性质和农业用途,简单的说就是如果你用土地建房是不合法的,发包方是有权收回的。

3. 承包方必须有农业经营能力的,如果不是从事农业建设的话,土地也是会被收回的。

案件应该如何处理

应按违法时间先后顺序根据相关法律进行查处:

第一,村民王某构成违法占地行为,应责令王某拆除后退还土地,可以并处罚款。

第二,村民王某和张某同时构成违法出租集体土地使用权的行为,对王某和张某没收违法所得并处罚款,结合规划情况进行拆除和没收,可以并处罚款。

第三,王某、张某既是非法转让土地的当事人,同时也是本案法律上的利害关系人,土地管理部门实施行政处罚前,应首先将王某、张某列为本案的行政处罚对象或者主体,不能直接认定李某构成违法占地行为。


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