探索农村土地入市，全国33个农村土地使用制度改革试点区市县都是“摸着石头过河”。近日，记者实地探访了改革试点之一：重庆市大足区。改革试点4年多以来，大足区累计“入市”土地60宗，共计1488.48亩，总价5.08亿元，今年“入市”土地10宗，共计23.31亩，亩均交易单价近48.76万元。“就地入市”“集中区入市”的入市途径，“三分两不分”的分配机制，这些结合当地实际情况、用地需求的入市与分配模式，值得外界深入探讨，而在这背后，则有7个规范性文件和8个技术规范为改革依托。

　　△宝顶镇东岳村2组的110.54亩土地边界测量。

　　大足区两村建设用地首尝不同入市方式

　　大足区位于重庆西南丘陵山区，有着“中国石刻之乡”、“西部五金之都”和中国重汽“摇篮”的美誉。基于这一自然条件和经济基础，2015年，大足区被列为全国33个农村土地使用制度改革试点区市县之一，也是重庆市唯一改革试点区。此后，又先后于2015年3月、2016年9月、2017年12月分别启动集体经营性建设用地入市、土地征收制度、宅基地制度改革试点。

　　近日，新京报记者采访了大足区的龙水镇保竹村1组和宝顶镇东岳村2组，这两个村组的集体经营性建设用地是大足区最早入市的两块农用地,分别采取就地入市和集中区入市。

　　就地入市是指对符合规划、依法取得的存量农村集体经营性建设用地，具备开发建设所需要的基础设施等条件、明确在本村直接使用的，采取协议、招标、拍卖或者挂牌等方式直接入市的方式。

　　集中区入市是指根据土地利用总体规划和土地整治规划，经省人民政府批准，在确保建设用地不增加，耕地数量不减少、质量有提高、复垦有保障的前提下，对村庄内零星、分散的集体经营性建设用地按计划调整到本区范围内的产业集中区入市的方式。

　　记者从重庆出发，沿渝蓉高速一路向西。渝蓉高速开通不到两年，设计时速120公里，到达大足区龙水镇保竹村，不到2小时。

　　一路上，高速要穿越多座大山，每条隧道长度都在3公里左右。高速两侧，葱茏的山洼里偶尔闪现一两处民房，砖瓦结构的房子建在山上相对平坦的地方。

　　截至2017年底，保竹村户籍数为1382户，全村总户籍人口5373人，人均年收入14600元。

　　按照导航，记者来到龙水镇保竹村便民服务中心。担任保竹村综合专干的曾姓村民告诉记者，龙水镇保竹村1组的那块于2015年底入市的农村集体经营性建设用地离服务中心不远，在一位热心村民的带领下，记者找到了这块占地2.52亩的工业用地。

　　△在龙水镇保竹村1组2.52亩集体建设用地上建起的办公经营区。

　　记者看到，这里最醒目的标志是在临近村组街道的位置建有3根10多米高的旗杆，地块是一处有院墙的办公区，院内主体建筑是一栋3层楼房，楼前空地可以停放四五辆轿车。院门口悬挂4块标牌，其中一块上面写着“重庆市龙筑宏发窑炉有限公司”。

　　龙水镇保竹村1组的2.52亩集体建设用地于2015年11月由段胜林、段胜龙以55.5882万元（22.06万元/亩）的价格取得使用权，使用期限为50年，土地用于工业厂房办公经营。

　　大足区规划和自然资源局土地资源科介绍，这是大足区第一家以就地入市方式入市的集体经营性建设用地，获得土地使用权后，该企业顺利投产，解决了当地农村小微企业用地难的问题。保竹村对所获收益进行了一次性分配，据介绍，保竹村村民获得收益分配从400元到几千元不等。

　　和保竹村1组的建设用地使用状态不同，大足区宝顶镇东岳村2组的建设用地，用地方在2015年获得土地使用权后，反复探讨规划方案，采访中记者获悉，今年正式确定将土地建设为游客中心，相应规划已正式启动。

　　东岳村是进入世界文化遗产大足宝顶石刻景区的必经之路，全村3500余人。记者在大足区政府网站看到，2015年11月23日，宝顶镇东岳村2组产业集中区的110.54亩集体经营性建设用地，通过竞拍方式，最终以3950万元的价格（35.73万元/亩）由重庆大足石刻国际旅游集团有限公司成功竞得。土地使用权为40年，地块规划用途为商业服务设施用地，用于打造大足石刻世界文化遗产博览园。

　　“这是大足区第一块以集中区入市方式入市的集体经营性建设用地。”重庆大足石刻国际旅游集团有限公司规划建设部徐姓部长告诉新京报记者，“竞购前，这块地已由重庆大足石刻国际旅游集团有限公司租用，用于景区停车场。目前，集团公司与东岳村的债务都已全部结清。按照规划，游客中心建成后，将与大足石刻景区连为一体。”

　　大足石刻是重庆市唯一的世界文化遗产、全国首批5A级旅游景区，据介绍，“随着景区发展，未来会招聘当地村民进入景区工作，解决村民就业问题。”

　　据介绍，宝顶镇东岳村110.54亩商业服务设施用地，是将原有偏远、闲置、零星分布的土地，复垦集中到区位优势明显的产业集中区，用于石刻文化旅游项目打造，盘活了沉睡的集体资产。

　　从制度建立入手探索地区经济发展的入市途径

　　采访中记者获悉，在集体经营性建设用地上，自2015年3月以来，重庆市大足区选取了存量潜力大、区位优势好、产业需求大、基层领导能力强、集体经营意识强的8个重点镇街，开展了存量建设用地摸底、村民意愿调查、“多规合一”村规划和基准地价编制等工作。

　　在试点过程中大足区也遇到了一定的问题。大足区规划和自然资源局土地资源科介绍，在入市制度改革方面，碰到了对集体组织成员认定较难的问题。“由于各地情况千差万别，集体经济组织成员资格认定标准不一致，可能引发收益分配矛盾。建议加快农村集体资产量化确权工作，加快研究集体经济组织成员资格认定办法。”

　　△顶镇东岳村2组农用地俯视图，红色是游客中心总的用地范围，蓝色是以集中区入市方式入市的110.54亩

　　大足区集体经营性建设用地面积共1333.2公顷，其中工矿仓储797.5公顷、商服用地535.7公顷。针对集体经营性建设用地，大足区陆续出台了《重庆市大足区农村集体经营性建设用地入市管理办法》等7个规范性文件，研究形成了《重庆市大足区城乡统一建设用地使用权基准地价评估技术规范（试行）》等8个技术规范。

　　记者从大足区规划和自然资源局土地资源科获悉，通过明确入市对象及范围、确定入市主体、规范确权登记管理，完善了集体经营性建设用地产权制度；通过探索就地入市、集中区入市，明确了入市范围和途径；通过建立城乡统一的基准地价体系、完善入市交易程序和交易平台，健全了入市市场交易规则和服务监管制度；通过制定土地增值收益调节金征收办法、探索“三分两不分”分配机制。“三分”是指，拥有该集体经济组织农业户籍的人员分三分之一，拥有该集体经济组织的第二轮土地承包地的人员分三分之一，长期生活在该农村集体经济组织内的人员分三分之一，占两项的分三分之二，三项都占全额分配。“两不分”是指，已征地农转非购买社保的人员不参加分配、空挂户人员不参加分配。从制度建设入手，建立了兼顾国家集体个人的收益分配机制。

　　截至目前，大足区已完成7宗入市土地收益分配。据介绍，国家收取土地增值收益调节金709.01万元，集体经济组织获得收益246.66万元，农民获得收益1668.12万元，农民个人所得收益最高达每人3.5万元。