改革总体目标：“一户一宅”将被取代

　　《方案》对宅基地制度改革的总体目标是这样表述的：

　　逐步实现从“一户一宅”向“户有所居”、从长期无偿向分类有期有偿、从单一居住功能向拥有诸多功能等转变。探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”，推进房地一体的农房抵押贷款试点，鼓励社会资本通过租赁、入股、合作等方式开发利用农村闲置宅基地和集体建设用地，壮大村集体经济，增加农民土地财产性收入，实现农民土地财产权，促进乡村振兴。

　　这里面主要强调了3大转变：

　　一是对“一户一宅”的突破。事实上，想要实现真正的“一户一宅”困难是极大的，因为我国人多地少是现实。“一户一宅”长期以来只能被理解为“一户最多一宅”，而绝非“一户必定一宅”。而“户有所居”无疑更具有现实性。

　　《方案》明确：

　　强化乡村规划管理引领，在城市规划区内的农民住房，依据国土空间规划，可实行公寓或住宅小区方式保障；

　　对集镇范围内的农民建房，实行集中统建或多户联建；

　　对不宜原址拆旧建新的传统偏远农区，引导农民到中心村庄按规划位置和风貌管控要求集中建房。

　　上述措施翻译过来就是，“省地”是解决农民居住需求的关键，搬进楼房了，地自然就省下来了，省出来的地就可以拿来赚钱，这个钱要分给上楼的农民。

　　《方案》规定：

　　要结合农村实际，统筹考虑户籍关系和土地承包、居住情况、履行义务等因素，赋予农村集体经济组织成员长期而有保障的宅基地权利，研究农村宅基地资格权认定操作细则，保障农村宅基地资源公开公平合理分配。

　　以房地一体的农村宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证、第三次全国国土调查工作为契机，推进宅基地和集体建设用地确权登记，完善宅基地档案，对符合登记发证条件的，发放房地一体的不动产权证，增强农民对土地权益保障、财产性收入预期的信心。

　　长期以来，宅基地资格权的认定始终是一个悬而未决的问题。“资格”怎样认定不解决，宅基地制度改革就无从开展。《方案》明确了上述认定原则，结合确权登记发证工作的限期落实，“户有所居”才可能有其着落。

　　鼓励农民进城落户同样是突破“一户一宅”的重大举措，其益处不言而喻。《方案》提出了“留权不留地”的处置方式：对有退出意向的农户，可采取“留权不留地”等方式，在一定时间内保留其农民身份的宅基地申请权利。

　　对自愿放弃宅基地进城落户的农户，可给予教育、就业、信贷等方面优惠政策，探索按成本价申购政府投资建设的保障性住房、返迁安置房。

　　二是宅基地使用从长期无偿到分类有期有偿的转变。《方案》中明确，坚持“一户一宅、面积法定”原则，集体经济组织对采取有偿等方式退出的宅基地、村内空闲地进行集中规划使用的可以实行择位竞价，对历史原因超过规定面积标准、“一户多宅”以及非本集体经济组织成员通过继承房屋或其它方式占用和使用宅基地的，探索有偿退出、有偿使用制度。有偿退出资金由集体经济组织自行解决，主要来源于宅基地有偿使用、土地“增减挂”收益等。

　　而对于备受农民关注的宅基地自愿有偿退出，《方案》也做了明文规定：按不同类别，采取无偿、有偿和享受政府相关优惠政策等方式鼓励退出多余宅基地。对符合建房条件又自愿放弃建房资格的无房户，以及符合“一户一宅”政策且全部退出的农户给予补偿奖励，退出宅基地的应签订退出协议。

　　三是从单一居住功能向拥有诸多功能的转变。这里的“诸多”功能，主要就是指赚钱功能。《方案》在这一部分的内容尤其值得关注：

　　其一，推进农房抵押贷款显化农村土地价值。在风险可控的前提下，继续稳妥探索宅基地使用权抵押。

　　其二，盘活利用闲置宅基地增加农民收入。积极探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”，适度放活宅基地使用权。在符合“一户一宅”等农村宅基地管理规定和相关规划、尊重农民意愿前提下，允许返乡人员、下乡人员和当地农民合作改建自住房，租用农村闲置房用于养老或开展民宿经济等经营性活动，拓宽农民增收渠道。严禁违法违规买卖农村宅基地。

　　什么能干，什么不能干，显然需要一个比较明确清晰的指引。《方案》进一步规定：鼓励社会资本以租赁、入股、合作等方式与农村集体经济组织综合利用集体建设用地，用于乡村旅游、乡村民宿、乡村电商、文化创意、养生养老等产业，释放土地价值潜能。严禁用于房地产开发建设小产权房、私人会所、别墅大院。

　　由此可见，明确不能干的有3件事：小产权房、私人会所、别墅大院。其他的建设，只要是有利于乡村振兴，能够服务于社会公共利益的，都可以尝试，毕竟上文中有一个“等”字。

　　【没“地”怎么赚钱？指标可以去借！】

　　看了上述内容，相信很多农民朋友已经是摩拳擦掌、跃跃欲试了。不过还有一个长期困扰农民增收致富的问题不容忽视——没地怎么靠地赚钱？

　　一些所处偏远，自然环境相对恶劣的农村地区，仅有的平地全部被拿来建房居住和耕种，山地有条件的可以开垦成梯田，但受困于局促的面积，很难吸引投资者进村发展产业。

　　此时，“增减挂”政策将助推宅基地改革。《方案》对此做了如下规定：

　　用活用足“增减挂”政策，放宽立项条件，对房前屋后便于耕种、不易被占用、单个地块面积不小于1500平方米（贫困县适当放宽标准，但验收时不少于400平方米）、与周边农用地相连的退出宅基地用于“增减挂”项目，符合条件的可以复垦为耕地。

　　项目区复垦验收后，等量置换出建新指标，除用于预留村民建房和易地搬迁外，优先用于村镇基础设施建设和农村新产业、新业态发展，提高农民生活质量，改善村容村貌和生态环境。

　　充分释放“宅改”+“增减挂”的价值潜能，统筹推进“增减挂”节余指标跨省或省内流转，所得收益全部用于脱贫攻坚和乡村振兴。“增减挂”节余指标净收益重点用于易地扶贫搬迁的贫困人口安置、基础设施建设、村庄规划及村庄整治等。完善“增减挂”收益分配机制，进一步提高收益返还标准，确保“增减挂”周转指标收益足额返还农村集体经济组织，用于改善农村的生产生活条件，助力村集体经济发展。

　　也就是说，在全省一盘棋的统筹安排下，即使某个村腾退出的宅基地面积复垦后少于其招商引资所需的集体建设用地面积，其仍有望继续推进前述诸多能够赚钱的产业的发展。“缺”的这一部分指标，可以从其他村、镇、县、市多出来的部分中补足，全省范围内实现平衡即可。