很多人都知道，农村的宅基地，是可以“流转”的。但这种流转，并不是随便想怎么转就怎么转。 比如，流转对象需要是本地村庄的农户或者是经济组织。如果不按正规手续和流程，可能会有法律风险。下面这几点，一定要提前防范： 01买卖合同不规范纠纷 农村房屋或宅基地的买卖多为口头协议，有时并未签订书面的买卖合同，如果没有签署买卖合同，或者合同有瑕疵，很容易对合同内容出现争议，造成毁约纠纷; 所以，签订合同的时候，应注意保留有关书面证据，建议通过本村村委会，比如村干部作为证明人在合同上签字。实践中宅基地使用权转让合同纠纷往往在很多年以后发生，可能转让合同中的当事人都已经去世了，那么子女在作为继承人参与诉讼的时候，经常会面临举证困难的情况。签订协议的时候，建议咨询当地的司法机关，各乡镇的司法所为当地群众免费提供法律咨询，经过专业人士的指导，拟定出的合同引发争议的可能性较小。 举例分析 案例： 原告陈某志等与被告陈某安等同属宝圩镇龙埚村委会兰糯塘经济合作社的村民，上个世纪80年代初责任田分包到户时，陈某安等分得0.46亩地。2004年，被告陈某安与原告陈某志协商对换土地，并达成土地互换使用口头协议。土地互换后，原、被告各自都按互换到的土地实施管理，一直以来都没有异议。 2012年，原告陈某安等依法申请使用互换到的土地建房，并于当年10月份对该土地进行平整。但在平整过程中，被告陈某安等不愿意了，以对换土地耕种，没有对换土地建房为借口而抗阻原告施工。 解析： 按照《中华人民共和国农村土地承包经营法》第37条规定：“土地承包经营权采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转，当事人双方应当签订书面合同。” 但现实中，土地互换很少签订书面合同，双方当事人大多以口头协议的形式互换土地。在这种情况下，一方当事人要求收回互换土地，就涉及口头协议的效力该如何认定的问题。对此，实践中有不同的意见，有的认为双方当事人未依法签订书面合同，其口头协议无效；有的认为按照农村的习惯，土地互换往往以口头方式约定，相互交付互换物是合同已得到履行。但在真正面对裁决的时候，还是要按照书面合同来。 02房屋升值，卖方毁约 现在的土地价值与日俱增，很多房屋出卖人看上了房屋的经济利益，一些已经出卖房屋、宅基地的城镇居民开始反悔，想方设法地想收回房屋，容易发生纠纷。 需要注意的是，应注意查看出让人是否为无权处分，通常情况出让人为家庭的户主，但农村宅基地上的房屋是属于家庭共有，即便是本村的村民购买，建议查看涉案房屋的建房批示，需宅基地的全部共有人均签字同意售卖，以免将引发纠纷。 举例分析 案例： 2011年，高某将一小幅宅基地地皮作价15万转让给王某某，并签订了书面协议。后来，由于城镇建设的需要，该幅宅基地将被开发成主干道商业门面，因此，该幅宅基地的价值急剧飙升。2012年，高某之子高某某将其父高某与王某某诉至法院，主张其父高某与王某某所签订的合同无效，王某某须返还该幅宅基地。 此外，高某某称，父亲在自己不知情的情况下，将宅基地出卖给王某某。同时，王某某非高某某所在村村民。 解析： 第一，根据《中华人民共和国物权法》及《中华人民共和国土地管理法》的规定，农村宅基地归农村集体经济组织所有，农村经济组织成员具有使用权但无处分的权利。根据现行法律法规和司法实践，非本村村民购买本村宅基地，买方几乎无一例外将被判败诉。 第二，高某在其子不知情的情况下出卖本属高某某所有的宅基地将构成无权处分，现高某某对此协议不予认可，依据《中华人民共和国合同法》的规定，高某的处分行为应当认定为无效。 03城镇居民禁买农村房屋/宅基地 根据原国土资源部印发的《关于加强农村宅基地管理的意见》(国土资发【2004】234号)，严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。实践中往往会发生出卖人要求确认合同无效、要求返还房屋等物权纠纷。 举例分析 案例： 包某欲在其父户籍地华容县某村购买一处宅基地用于建造房屋。2017年8月，通过朋友提供信息，包某得知户籍早已迁出该村的廖某在该村有一块闲置的宅基地。包某与廖某取得联系，双方签订了宅基地使用权买卖合同，并交付了10000元购地款。2018年年初，包某到国土所办理宅基地使用权过户手续，国土所以双方宅基地买卖违反法律规定为由未予办理。因不能取得土地使用权证，包某将廖某诉至法院，请求法院确认其与廖某的宅基地使用权买卖合同无效，要求廖某返还10000元宅基地购买款。 解析： 案例中，农村宅基地使用权是农村本集体经济组织成员依法享有在农村集体所有的土地上建造住宅的权利，宅基地所有权属于村集体，农村村民一户只能拥有一处宅基地。本案包某、廖某户籍均不在宅基地所在村落，是城镇居民，无权在该村拥有宅基地。涉案宅基地的使用权应属于村集体。现廖某将该宅基地使用权出卖给包某的行为违反法律强制性规定，应属无效。合同无效后，因该合同取得的财产应依法返还。最终法院判决包某、廖某签订的买卖合同无效，廖某返还包某10000元宅基地购买款。 所以，农村宅基地，转出和转入，都要合理安排。尤其是没有经过村集体同意的宅基地流转，是不受法律保护的。 
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