在国有建设用地使用权出让合同纠纷中，土地是否实际交付，常成为案件争议焦点。土地实际交付的判断标准是什么，在司法裁判上有不同认识，亟须进一步界定清楚，从而为规范自然资源主管部门实施土地出让行为提供指引，也为国有建设用地使用权受让人对合同履行有合理预期。

　　对“交付条件”的理解

　　原国土资源部、原国家工商行政管理总局联合制定的《国有建设用地使用权出让合同》示范文本第六条确定了土地交付时的两种条件：一种是对出让土地及周边进行处理之后的状态，另一种是现状交付。合同使用说明载明：“本合同第六条中，土地条件按照双方实际约定选择和填写。属于待开发建设的用地，选择第一项；属于原划拨（承租）建设用地使用权补办出让手续的，选择第二项。”

　　在国有建设用地使用权出让实践中，常有将不属于原划拨（承租）建设用地使用权补办出让手续仍选择以现状交付的情形。这种选择看似与合同使用说明相违背，但该说明从性质仅是对土地出让合同填写的指导，这种违背并不会影响合同的效力。需深入探讨的是，“现状交付”与“净地”出让的要求是否矛盾，如果存在矛盾会有怎样的法律后果。

　　为尽力避免闲置土地问题，原国土资源部曾下发《关于加大闲置土地处置力度的通知》《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》，明确实行建设用地使用权“净地”出让，不得“毛地”出让，强调出让前，应处理好土地的产权、补偿安置等经济法律关系，完成必要的通水、通电、通路、土地平整等前期开发，防止土地闲置浪费。在2012年修订的《闲置土地处置办法》中，更是以部门规章的形式明确将土地权利清晰，安置补偿落实到位，没有法律经济纠纷，地块位置、使用性质、容积率等规划条件明确，及具备动工开发所必需的其他基本条件等作为出让土地的前置条件。这些规范性文件或规章，虽提出“净地”出让的要求，但对“净地”的概念更倾向于权利上的干净，而非物质上的干净，这从原国土资源部2018年印发的《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》中也能得到印证。该规范对有地上建筑物的土地出让评估明确：当出让时重新设定规划建设条件的，评估结果等于新设定规划建设条件下的净地价减去场内拆平工作费用；作为整体出让的土地连同地上建筑物或构筑物，权属应为国有且无争议。由此来看，“现状交付”与净地交付的要求并不必然矛盾,当建筑物权属无争议时，“现状交付”即是“净地”交付。

　　进一步而言，即使认为“现状交付”不符合“净地”出让的要求，这一合同约定也不会因为违反了有关规范性文件和部门规章而认定为无效。《民法总则》第一百四十三条、第一百五十三条、《合同法》第五十二条规定的导致合同无效系指违反法律、行政法规的强制性规定。原国土资源部关于“净地”出让的规定，无论是位阶还是性质，均不会导致出让合同无效或合同条款无效的法律后果。

　　是否实际交付判断标准

　　《国有建设用地使用权出让合同》示范文本第六条“交付条件”的约定是关于交付时土地状态问题。而是否实际交付土地是合同义务履行问题。

　　从权利转移视角看，实际已交付土地是受让人已享有对土地的控制权。受让人对土地的完全控制权依赖于出让人对土地的完全控制权。出让人出让的土地，可以是依法征收的集体土地，也可以是依法收回的国有土地。《物权法》规定了因人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自人民政府的征收决定等生效时发生效力。但从实务角度看，《土地管理法实施条例》对集体土地征收中拒不交出土地、《国有土地上房屋征收条例》对拒不搬迁等情况，均规定了申请强制执行的程序。由此，从权利源头看，被征收人拒不交出土地或拒不搬迁时，出让人并未对出让土地完全控制。因而，出让合同即使约定为“现状交付”，也不能认定出让人已经实际交付土地。已经由出让人对出让土地及周边进行了平整等处理措施的，则可证明出让人对出让土地的完全控制权。

　　从合同目的视角看，实际已交付土地是受让人据此可以实施建设行为。受让人受让土地的目的是开发建设。无论土地上是否有建筑物、附着物，受让人接收交付的土地后，即可以组织实施场地拆平等工作，即可以认为已实际交付土地。如约定为“现状交付”，土地上有房屋、坟墓、林木等，如房屋属已退腾房屋，坟墓迁移已有安排、林木受让人可随意处置，即可认定已实际交付土地。约定由出让人对出让土地及周边进行了平整等处理措施的，交付土地现状未达到约定要求，而受让人受让后已可以组织实施场地拆平等工作的，此时也应认定为已实际交付土地，只是已交付土地的状态不符合合同约定。对阻碍施工行为，也应分类识别。如因原权利人的补偿而起，补偿问题应通过行政复议或行政诉讼解决补偿安置问题。只要对交出土地及退腾房屋等依法强制执行完毕，则应认定为已实际交付土地。对其他非原权利人非法强占、阻碍施工问题，应由受让人通过公安机关予以处理，而不能据此认定未实际交付土地。

　　避免纠纷的工作建议

　　一是对出让土地前的工作建议：为避免出让土地后的纷争，出让方应严格遵守《闲置土地处置办法》对出让条件的规定，积极完成出让土地的前期开发等，真正达到权属清楚并实现对出让土地的实际控制；对一些可能产生争议的地块，要事先形成与原权利人书面文书、申请法院强制执行等，做好证据的设立与收集工作。特别是《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》自今年1月1日起已开始实行，在纠纷中法院对出让行为的审查也必将更加全面和严格，市县自然资源主管部门应有清醒认识。作为受让方也应进行投资前的土地权属、现状、可能存在的风险等进行全面审慎的审查，必要时可委托熟悉土地业务的专业人员进行尽职调查，尽力避免盲目投资而遭受损失。

　　二是对出让土地交付的工作建议：当前法律法规对出让土地后的交地行为没有相应规定。建议出让方在交付土地时签订交地确认书，对交付土地的现状在确认书上予以详细记载，并要采取拍照、视频等手段，对土地交付时的现状予以固定。特别是交付土地现状与合同约定不一致的，要在确认书上予以重点说明，并表达出经双方同意对原合同条款进行变更的意思表示。对于受让方，在签订交地确认书时，必须对土地现状有清晰、准确的认知，对可能存在的不能实际控制土地的风险有准确地把握。

　　三是对出让土地交付后的工作建议：作为行使国有自然资源所有权职责的出让方，对出让后的土地，既有行政法上的监管职责，也有作为合同一方的享有的督促合同履行的权利。对受让方不履行合同或不按照合同约定的履行行为，出让方要及早履行职责、行使权利。对存在争议问题的，要及时通过协商或者行使行政优益权等方式尽快解决，避免损失扩大，以免因权利超出行使的合理期限消灭造成国有资产流失，甚至失职渎职。对于受让方既要严格按照合同约定，坚持严格开、竣工的等时限要求，也要在出现有关争议时，注意以书面方式与争议各方交换意见、维护权利，注意保存有关成本支出的相关票据，以便在日后可能发生的诉讼中有据可查，合法维权。