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有了宅基地,就能随便建房了?你可别想得太简单想得太简单
www.tudizy.com 来源:今日头条 时间:2020-08-28 11:04:28

  导读:实践中,很多老百姓觉得农村宅基地就是用来建房居住的,在宅基地制度改革试点地区甚至还可以“盘活利用”出租后用于民宿、文创等产业经营,在自家宅基地上建房,哪儿还需要什么审批呢。可如果真这么想,那可是大错特错了。根据各地方的法规规定,在自家宅基地上建房可不是随口说说那么简单,其中需要履行的程序义务可着实不少,稍不留神就会涉嫌违法建设,进而面临处罚甚至拆除的结局。本文,在明律师就结合近年来新发布的地方性农民建房规定来为大家浅析这一问题。

 

  【自建房要点一:面积、高度等数据不能超标】

  在案件中,有的当事人甚至敢于在宅基地上建造10层以上的高层住宅,性质近似于小产权房,其法律后果也可想而知。

  首先需要提示大家的是,在农村宅基地上建房必须严格遵守所在地对面积、高度等方面的规定。

  北京市人民政府于2020年7月发布的《关于落实户有所居加强农村宅基地及房屋建设管理的指导意见》中指出,依法、合理取得宅基地的村民申请在宅基地上新建、改建、扩建、翻建房屋(以下简称村民建房,包括住房和附属用房)的,要严格依据村庄规划对房屋间距、层数和高度,基底面积和高度等规范的标准执行;

  村庄规划尚未编制完成或虽已编制完成但对上述相关标准未作出规范的,由乡镇政府按照实际情况报区政府审批后确定。

  村民建房基底面积占宅基地面积原则上不得超过75%,房屋檐口高度(以房屋基底上平面起计算)原则上不得超过7.2米。

  房屋四至(含滴水)垂直下落投影、台阶均应控制在自家宅基地范围内。

  要加强村民建房风貌管控,村庄内建筑风貌应相互协调,鼓励引导村民选用有关部门无偿提供的通用标准图集进行建设,也可委托设计单位、施工单位、国家注册专业人员进行设计。

  这里事实上对农村自建房的4方面标准问题做了规定:

  一是建房的房屋间距、层数和高度、基底面积和高度等必须符合乡村庄规划的要求;没有相应规划的,以区政府审批的数据确定。

  二是基底面积占整个宅基地面积的比例和房屋总高度均有严格限制,不允许建筑超高或者密度过大。

  三是自建房屋不能“越界”,不得超出宅基地的范围。

  四是自建房屋在外观上应当统一、协调,不应随意无序发挥。

  我们再来对比一下广州市《关于加强农村住宅建设管理的实施意见》中对此是怎么规定的:

  新批准农村宅基地每户建筑基底面积控制在80平方米以内,建筑面积控制在280平方米以内,建筑层数不超过3层,根据功能需要可以增设梯间和功能用房,3层部分建筑高度≤11米,设梯间和功能用房的建筑高度≤14米。

  新建住房必须按照已经批准的规划图纸建设,不得擅自改变规划。对于村(居)民已有证的原有宅基地房屋的拆建、改建,可按照总建筑面积≤280平方米,限高≤14米的控制要求,按原用地面积进行建设。

  【自建房要点二:自建房须严格履行报批程序】

  《指导意见》中规定,要想合法的在自家宅基地上自建房,起码要履行以下4个步骤:

  1.征询相邻土地使用权人意见,“邻居”不同意的则需要村委会进行决议;

  2.携带选定的通用标准图集中相应户型图或施工图向村委会提出书面申请;

  3.村委会审议且公示无异议;

  4.乡镇政府出具建房批复。

  我们再来对比广州市的规定:

  申请加建、原址重建或改建的村(居)民个人住宅,无需申领规划设计条件,经镇街确认符合“一宅一户”和建房面积标准的,直接申请办理房屋建筑加建、原址重建或改建的建设工程规划许可证,加建、原址重建或改建后的房屋仍需符合宅基地建房控制标准……

  简言之,建设工程规划许可证是一定要有的,无证、未经审批施工即涉嫌违法建设,即使是在自家的宅基地范围内也不例外。

  【自建房要点三:施工过程需接受监管】

  《指导意见》中对自建房的施工环节也有明文的规定:

  1.村民建房要严格按照建房批复进行,可自行施工,也可选择施工单位、国家注册专业人员及其组织的施工队伍或者经住房城乡建设部门培训合格的建筑工匠承接施工并签订施工协议。

  2.施工过程中,要遵守国家和本市建筑安全、消防安全、环境保护、抗震设防和绿色发展等有关要求,便于消防取水和消防车辆通行,形成施工记录。

  3.村民对建设房屋的质量安全负总责,承担建设主体责任;村民房屋的设计、施工、材料供应单位或个人分别承担相应的建设工程质量和安全责任。

  4.乡镇政府和村委会要加强施工全过程监管和服务,督促落实抗震设防和绿色发展等措施。

  而按照2019年颁布的上海市的相关规定,农民自建房从施工图纸、施工队伍、施工质量与安全等方面都要接受乡镇政府的监督和管理,绝不能以自己出钱为由想怎么盖就怎么盖。

  【自建房要点四:自建房要竣工验收,并加强后续管理】

  上海市的农村村民住房建设管理办法中规定,农户建房完工后,应当通知镇(乡)人民政府进行竣工验收。镇(乡)人民政府应当在接到申请后的15日内,到现场进行验收。

  镇(乡)人民政府应当提前通知镇(乡)土地管理所,由镇(乡)土地管理所派员同时到实地检查农户建房是否按照批准的面积和要求使用土地。

  前述《指导意见》中也指出:

  1.房屋建成后,乡镇政府要组织相关人员到现场对房屋位置、面积、层数、高度以及抗震设防和绿色发展措施落实情况等进行验收。

  2.公安机关应按照《北京市门楼牌管理办法》(市政府令第254号)规定,根据建房批复等受理编制门牌,并为不动产登记部门出具《北京市门楼牌编号证明信》。

  3.经合法审批建设且符合建设要求的村民住宅,可依据本市有关规定申请办理确权登记手续。

  4.乡镇政府对管理过程中形成的文书、照片、影音等资料应及时归档,实行“一户一档”管理并建立台账。

  这就是说,即使宅基地上房屋已经新建、改建、扩建、翻建完毕,其若通不过竣工验收,将无法办理确权登记手续,农民费了半天劲建好的也只是一座违建。

  在最后要提示广大农民朋友的是,宅基地的无偿性、保障性、特定身份属性和“指标”的稀缺性等特征决定了在其上建造房屋势必会受到法律、法规乃至于各地规范性文件的调整和规制,远没有一般人想象的那样“随心所欲”。以往“村长点个头就能盖房”的认知系基于当时法治环境不健全的背景产生的,并不适用于今天乃至于以后的新时代。农民朋友在进行房屋的建造行为时一定要将每一个步骤做细做实,严格遵守相关规定,才能确保自己建好的房屋受到法律的承认和保护,在未来的宅基地制度改革和征地拆迁中顺利获取属于它的经济利益,真正实现“靠地创收”。

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