多年来，农村宅基地管理现状可概括为“批不了、管不住、退不出、流不动”，一些地方农村乱占耕地建房问题屡禁不止，而且出现一些新情况、新问题。在坚决遏制农村新增违法建房用地，分步分类处置存量问题的同时，要坚持问题导向，坚持依法依规，用足用好政策，在严格保护耕地前提下，切实保障农村村民住宅建设用地。

　　预留空间着力解决规划制约问题

　　何新增建设用地，必须符合土地利用总体规划，如果在规划上没给农村住宅用地预留空间，农村村民住宅建设就会成为空中楼阁，在刚性需求下，客观上会导致出现违法违规用地。在上一轮土地利用总体规划编制中，由于规划规模有限，不少地方为保障城镇和开发区发展用地，想方设法压减和挤占农村发展空间，有的地方大搞撤村并居，为城镇腾退空间；有的村庄虽然“健在”，但在规划图上成了“消失的村庄”；有的村按现状建设用地被框死村界，甚至出了村就是永久基本农田，造成“寸步难行”。

　　村庄规划是实施乡村振兴战略的基础，但长期以来，很多村庄缺少规划，无序建设。目前正在编制的国土空间规划，明确提出要把村庄规划作为国土空间规划中的详细规划，要求在县、乡级国土空间规划和村庄规划中，要为农村村民住宅建设用地预留空间，统筹安排宅基地用地规模和布局，满足合理的宅基地需求。2019年1月，中央农办、农业农村部、自然资源部、国家发展改革委、财政部联合印发的《关于统筹推进村庄规划工作的意见》提出，到2020年底，结合国土空间规划编制在县域层面基本完成村庄布局工作，有条件的村可结合实际单独编制村庄规划，做到应编尽编。

　　这就要求各地必须高度重视规划工作，在编制规划时，要充分征求农民意见，尊重农民意愿，不提倡、不鼓励在城市和集镇规划区外撤并村庄、建设大规模农民集中居住区，也不能按现状建设用地彻底框死村界，要立足农村实际和村庄发展趋势，统筹“空心村”治理、异地扶贫搬迁、地质灾害避让、美丽乡村建设、农村人居环境整治三年行动等工作，科学合理编制国土空间规划和村庄规划，为村庄未来发展特别是农村建房预留空间。

　　另外，多年来各地农村不同程度存在一些符合“一户一宅”条件但不符合规划和未取得合法用地手续的村民自建住房，在编制国土空间规划时，应坚持区别对待，分类处置，将这类情形用地纳入国土空间规划中，使其符合规划后，逐步完善用地手续，办理不动产登记。

　　用好新政着力解决审批难问题

　　今年7月，自然资源部、农业农村部印发《关于保障农村村民住宅建设合理用地的通知》，重点针对审批难问题，从计划指标、规划管控、占补平衡、农地转用等方面出台了新的政策措施。去年12月，农业农村部、自然资源部印发《关于规范农村宅基地审批管理的通知》，进一步明确了审批程序，作出了具体规定。

　　指标实报实销。为解决过去每年单列的计划指标在基层难以落到农村村民住宅建设用地问题，强调对农村村民住宅建设用地计划指标在年度安排中单列，原则上不低于新增建设用地计划指标5%，专项保障农村村民住宅建设用地，重点提出年底实报实销，当年保障不足的，下一年度优先保障。

　　统一占补平衡。为破解农村村民建房占用耕地涉及的占补平衡难题，减轻农民经济负担，新的政策规定，对农村村民住宅建设占用耕地的，县级自然资源主管部门要通过储备补充耕地指标、实施土地整治补充耕地等多种途径统一落实占补平衡，不得收取耕地开垦费。县域范围确实无法落实占补平衡的，可按规定在市域或省域范围内落实。

　　下放审批权限。针对过去农村村民住宅建设用地审批层级过高问题，新修订的《土地管理法》规定，今后农村村民住宅用地由乡镇政府审核批准。新的政策提出，对农村村民住宅建设占用农用地的，在下达指标范围内，各省级政府可将《土地管理法》规定权限内的农用地转用审批事项，委托县级政府批准。同时要求乡镇政府统筹协调相关部门宅基地用地审查、乡村建设规划许可、农房建设监管等职责，推行一个窗口对外受理、多部门内部联动运行，建立宅基地和农房乡镇联审联办制度。

　　加强监管着力解决新情况新问题

　　在推进城镇化和实施乡村振兴战略的背景下，一些经济条件较好的村庄和异地扶贫搬迁区，农村楼房化、别墅化、商业化、社区化已成为新的趋势。在集中统一实施旧村改造和建设新村过程中，在用地管理方面也出现了一些新情况、新问题，对供地、用地方式和日常监管工作都提出了新的要求。

　　近年来，有的地方将搬迁新建村庄用地转征为国有建设用地，以划拨或协议方式供地；有的地方出现几户宅基地相邻的村民，自行拆除原有住房，利用连片土地改建多层楼房；有的地方在利用城乡建设用地增减挂钩政策建设新民居中，存在大量建新不拆旧问题，形成新的违法用地和一户多宅；有的地方在引进社会资本实施旧村改造中，打着“乡村民宿”旗号，集中折迁旧村，以租代征，对外销售，利用村庄集体建设用地变相从事房地产开发等。

　　加强农村住宅用地管理，需要自然资源、农业农村、住房和城乡建设部门与乡镇政府、村级组织协同配合，在落实“一户一宅”、实现“户有所居”和严格宅基地规定使用面积的前提下，针对农村住宅用地出现的新情况、新问题，综合运用相关法律政策，严格规范管理。

　　一是严格控制征地范围。依据新修订的《土地管理法》，除由政府组织实施的扶贫搬迁项目用地可实施土地征收外，其他农村住宅用地，不论是建设低层住宅，还是多层住宅等，都应使用存量或新增集体建设用地，按宅基地管理。

　　二是加强规划许可管理。依据《城乡规划法》，在乡、村庄规划区内进行农村村民住宅建设，确需占用农用地的，应当依照《土地管理法》有关规定办理农用地转用审批手续后，由城市、县人民政府城乡规划主管部门核发乡村建设规划许可证。建设单位或者个人在取得乡村建设规划许可证后，方可办理用地审批手续。在乡、村庄规划区内使用原有宅基地进行农村村民住宅建设的，应按照本省（区、市）有关规定办理规划许可。

　　三是强化施工管理。依据《建筑工程施工许可管理办法》，对农村住宅建设，除工程投资额在30万元以下或者建筑面积在300平方米以下的建筑工程外，都应申请办理施工许可证。

　　四是规范增减挂钩。通过对原批准项目区撤销、核减、合并等方式，全面整改，切实解决好在农村新民居建设中出现的建新不拆旧问题。五是严查违法行为。对打着各种“旗号”，违法租赁农村集体建设用地从事经营性房地产开发的，依法严厉查处。