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宅基地怎么申请?没被批准是什么原因?转让、售卖可以吗?
www.tudizy.com 来源:农业行业观察 时间:2020-11-10 09:49:23

  什么是宅基地?

  宅基地归谁所有?

  宅基地可以售卖、转让吗?

  宅基地可以作为遗产继承吗?

  

 

  问:经常有人问,宅基地是什么?怎么分配的?

  律师:农村宅基地是指农村村民基于本集体经济组织成员身份而享有的可以用于修建住宅的集体建设用地,农民无需交纳任何土地费用即可取得,具有福利性质和社会保障功能,一般不能继承。

  农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。

  人均土地少、不能保障一户拥有一处宅基地的地区,县级人民政府在充分尊重农村村民意愿的基础上,可以采取措施,按照省、自治区、直辖市规定的标准保障农村村民实现户有所居。

  问:有人去申请宅基地,但是没有被批准,这是怎么回事呢?

  律师:《农业农村部关于落实党中央、国务院2020年农业农村重点工作部署的实施意见》(农发〔2020〕1号)第31条要求,稳慎推进农村宅基地制度改革,研究制定农村宅基地管理办法。

  根据现行某些地方规范性文件,我们总结大致有以下情形申请宅基地的不予批准:

  1.宅基地面积已达到本规定的标准再申请新宅基地的,但为实施村庄和集镇规划进行旧村改造的除外;

  2.出租、出卖或者以其他形式转让宅基地及其地上建筑物(缺房户合理调剂的除外),或者将住宅改作他用,再申请宅基地的;

  3.以所有家庭成员作为一户申请宅基地并被批准后,不具备分户条件或不合理分户申请宅基地的;

  4.子女已立户且符合立户条件,其父母再单独申请宅基地的;

  5.拟实施旧村改造的区块或实施规划撤并的自然村,在原宅基地上建住宅的;

  6.对不需要居住的住房不拆除、所占宅基地不交回村集体的;

  7.违法建房未依法处理结案的;

  8.其他不符合申请建房条件的。

  问:那么,宅基地怎么申请?都要走哪些程序?

  律师:《中华人民共和国土地管理法》规定,农村村民住宅用地,由乡(镇)人民政府审核批准。

  《农业农村部、自然资源部关于规范农村宅基地审批管理的通知》(农经发〔2019〕6号)规定了以下具体程序:

  申请审查:符合宅基地申请条件的农户,以户为单位向所在村民小组提出宅基地和建房(规划许可)书面申请。

  村民小组收到申请后,应提交村民小组会议讨论,并将申请理由、拟用地位置和面积、拟建房层高和面积等情况在本小组范围内公示。

  公示无异议或异议不成立的,村民小组将农户申请、村民小组会议记录等材料交村集体经济组织或村民委员会(以下简称村级组织)审查。审查通过的,由村级组织签署意见,报送乡镇政府。

  没有分设村民小组或宅基地和建房申请等事项已统一由村级组织办理的,农户直接向村级组织提出申请,经村民代表会议讨论通过并在本集体经济组织范围内公示后,由村级组织签署意见,报送乡镇政府。

  审核批准:农业农村部门负责审查申请人是否符合申请条件、拟用地是否符合宅基地合理布局要求和面积标准、宅基地和建房(规划许可)申请是否经过村组审核公示等,并综合各有关部门意见提出审批建议。

  自然资源部门负责审查用地建房是否符合国土空间规划、用途管制要求,其中涉及占用农用地的,应在办理农用地转用审批手续后,核发乡村建设规划许可证;在乡、村庄规划区内使用原有宅基地进行农村村民住宅建设的,可按照本省(区、市)有关规定办理规划许可。涉及林业、水利、电力等部门的要及时征求意见。

  乡镇政府根据各部门联审结果,对农民宅基地申请进行审批,出具《农村宅基地批准书》。

  问:农村宅基地可以继承吗?

  律师:宅基地使用权不能继承,因继承地上房屋的,可以继续使用。我国法律规定,土地分别归属国家和集体。

  《中华人民共和国土地管理法》:城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于农民集体所有;宅基地和自留地、自留山,属于农民集体所有。

  宅基地使用权的人身依附性也决定了宅基地使用权必须因具有集体经济组织成员资格而取得,又因集体经济组织成员资格的消灭而消灭,不产生在不同主体之间的流转(继承)问题。

  在宅基地之上建造的房屋,属于公民的个人合法财产,属于《中华人民共和国继承法》第3条规定的遗产范围。

  问:农村里一户人家可以有几处宅基地?是怎么规定的呢?

  律师:《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定:农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村宅基地使用权确权登记,必须坚持“一户一宅”,除“一户一宅”外多占的宅基地不予确权登记。对多占的宅基地根据《中华人民共和国土地管理法》有关规定按非法占用土地处理。

  问:自家建的房子,超过了宅基地的使用范围,怎么办?

  律师:村民在自家宅基地范围外所建房屋不受法律保护。根据《北京市人民政府关于加强农村村民建房用地管理若干规定》第八条规定:“村民建房,占用原有宅基地、村内空闲地或其他非耕地的,报乡(镇)人民政府审核,由区、县人民政府批准”。故建房者对于未经相关部门审批、私自在自家宅基地范围外建造的房屋不能取得所有权,也不受法律保护。

  问:城镇居民可以拥有农村宅基地吗?

  律师:根据国土资源部《关于印发<关于加强农村宅基地管理的意见>的通知》(国土资发[2004]234号)要求:“严禁城镇居民在农村购置宅基地,严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证”,所以城镇居民不能在农村购置宅基地和农民住宅。

  因此出卖人向集体经济组织以外的成员转让宅基地合同无效,由此给对方造成的损失按各自过错承担赔偿责任。

  看了这么多

  大家应该对农村宅基地法律常识

  心里有个谱了

  宅基地关系到农民朋友的切身利益

  日后遇到类似的问题

  一定要“擦亮眼睛”

  合法谨慎应对

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