引言

　　第二轮两集中土拍前夕，多个城市均发布了土地出让中止或延期的公告，土拍规则也有所调整。截至目前，22个重点集中供地城市中，仅厦门、长春和无锡3城在6月份陆续完成第二批集中土拍，另外有10个城市公告了第二批集中供地计划。

　　本文引用克而瑞研究中心报告的内容和数据，将首轮集中供地下各城市土地的市场表现做一梳理，并对第二批集中供地的规则调整提出CAIC投资与资本的分析和观点。

　　集中供地政策下，多城土地溢价率较去年而言，仍保持高位

　　集中供地政策实施以来，22城土地溢价率较去年而言，近一半城市仍保持高位。其中，青岛土地溢价率增幅最大。部分城市如重庆，地块的成交价格甚至高于周边新房售价，拿地成本明显上升。

　　虽然有些城市如成都，土地溢价率较去年有下降趋势，可由于这些城市虽限制了名义地价，但竞自持比例较高，因此实际拿地成本还是上升的。

　　对比22城首轮成交名义地价和考虑配建后的实际可售地价来看，深圳、成都、合肥、北京、杭州、无锡和厦门等7个城市实际可售楼板价均值均高出名义地价均值10%以上，其中深圳更是以39%的差距位居首位。

　　考虑到大部分城市首轮集中土拍成交均价已超2020年宅地成交价格，大部分城市首轮成交实际地价涨幅更高，地价整体仍呈上升趋势。

　　平衡

　　首轮22城看市投资前景，如何平衡地价、房价与项目品质，是关键

　　鉴于地价变动会影响开发商盈利，从而作用城市投资前景。而地价房价比可以从商品房成本的角度将土地获取时的楼面地价水平与房屋开盘销售时的房价进行比较，通过对首批集中供地22个典型城市的地房比分析，地房比均值为53%，各城市具体表现如下。

　　市场热度比较高的无锡、厦门等热点城市，首轮集中土拍地房比超过80%，盈利空间继续收窄。以无锡为例，虽然在限价的影响下，无锡整体溢价率水平不高，仅有12%，但从盈利空间来看，整体表现不佳。如中储地块（XDG-2021-2号地块）起拍楼面价为1.7万/平方米，开拍后直接触及最高限价进入竞租赁环节，最终该地块由融创以楼面价1.8万/平方米+租赁建面66100㎡竞得。而该地块被周边项目售价在2万元/平方米，按照这一价格，地房比高达90%，盈利不复存在。

　　在“稳地价、控房价”预期下，地方政府也需要一定程度保证产品品质，从而为开发商保留一定的盈利空间，形成良性竞争。在这方面做的比较好的城市是上海，首轮集中供地共计四大政策相辅相成控制土地市场热度，除了高自有资金监管外，实施“房价、地价”联动机制（除限价外，分别设定地块起始价、中止价及一次书面报价），“锁死”地价、稳房价，同时也可保障企业一定的利润空间；且采取招挂复合制度，使用打分制确定入围者和扣分制（企业拿地数越多将扣分越多，倒逼房企不要大规模拿地）；多重措施控“马甲、围标”乱象。整体符合国家政策逻辑“稳房价、稳地价、稳预期”，或将成为其他城市土拍政策模板。因此上海首批集中出让的31宗涉宅地块（不含安置房、租赁住房）中，剔除4宗旧改、9宗出让条件较为苛刻的地块后，根据剩余19宗含宅地块名义楼板价与规定的联动房价计算来看，平均地价房价比为60%，近五成地块地房比为50%，为开发商预留客观的利润空间。

　　此外，地块质量相对欠佳的青岛、济南、广州、福州，人口外流比较严重的长春，调控相对较严的苏州等城市地房比水平处于相对低位，多在40%以下，相对合理。

　　调控

　　第二轮集中供地政策趋势向竞品质、

　　摇号转变，更注重调控

　　就重点城市首轮集中土拍情况来看，22城中大部分城市的竞拍方式均采取了“限地价+竞配建（自持）”方式，且其中仅有北京、合肥和广州三城竞配建设有明确上限。首轮成交地块中大部分土地均有竞配建要求，部分地块的配建比例甚至高达30%以上。

　　由于从效果来看，首轮集中供地显然并没有达到“稳地价、稳房价、稳预期”的最佳效果，因此二轮集中供地的竞拍方式也随之调整升级，表现出两个明显的变化趋势：

　　#1

　　■“限价+竞XX”的竞拍方式，更多地采用“竞品质”的方式。

　　如杭州，在第二批次土地出中，规定竞买单位需足额缴纳20%保证金，地块溢价率上限降低至20%。并在十城区推出“竞品质”试点地块，试点地块溢价率上限降至10%。主要规则为先筛企业，再竞价。即在土地竞价前企业提交《商品住宅建设品质标准承诺表》，按照“竞品质”阶段总得分排名前后，确定取得竞买报名资格人，参加“竞地价”阶段报价；竞价后，竞得企业“定品质”所报方案，作为本宗地块竞得后的建设、验收、移交、保修标准。

　　#2

　　■采用“限价+摇号”方式进行土地竞拍。

　　如无锡，首轮供地仅对部分地块采用“限地价+摇号”的竞拍方式，而二轮供地则将摇号范围覆盖至所有地块。

　　又如天津，在二轮供地初次公告中仅对地价进行限制，未采取额外竞拍方式，而其后续发布的补充公告中，则将所有地块的竞拍方式改为“限地价+摇号”。

　　其他城市，包括福州、常州等城市，也将“限价+摇号”作为主要的竞拍方式；8月17日济南发布的二轮集中供地补充公告中，将竞拍方式由此前的“限地价+竞政府储备性公有房”，调整为“限地价+抽签”，采用“限价+摇号”作为竞拍方式的土拍城市又多一城。

　　分析

　　毫无疑问，二轮集中供地调整显示出政府对于房住不炒的决心，土地竞拍方式向竞品质、摇号转变，本质上反映出土地侧加强“控实际地价”的调控趋势，更有利于保持实际地价的平稳，避免出现利用竞配建等方式抬升实际房价的现象。

　　对于企业而言，“控实际地价”的调控方向也有利于使其受“竞配建”等方式压缩的利润空间得到一定的释放。

　　杭州

　　首次在十城区推出“竞品质”试点地块，采取一次性公告和线下“竞品质”、线上“竞地价”两阶段操作方式，且试点地块全部实行现房销售，通过竣工备案等验收手续并通过政府组织的履约监管核验后方可销售。

　　上海

　　发布《上海市高质量标准化国有建设用地使用权出让信息公告》，明确提出参加闵行区、浦东新区3幅国有建设用地竞买活动时，意向竞买人应按照《产业用地高质量标准化出让竞买申请相关要求》。

　　合肥

　　包河区BH202105号和经开区JK202113号地块采取“价高者得+高品质住宅建设方案+摇号”，当竞价达到最高限价时，仍有其他竞买人愿意继续参与竞买的，则转入竞高品质商品住宅建设方案阶段，参加投报的竞买人需在现场递交参加高品质商品住宅建设方案申请。

　　南京

　　按“限房价、定品质、竞地价”方式出让，当网上交易达到最高限价须通过摇号确定竞得人的地块，对商品住宅预售条件提高至完成住宅部分投资额的50%，且部分地块不得合作开发。所谓“不得合作开发”，是指“该地块不得联合报名竞买、不得合作开发，竞得土地后，竞得人可以按现有规定成立项目公司，但竞得人须持股100%，且股权不得转让”。

　　成都

　　6月7日成都发布《成都市新建商品住宅技术管理规定》，对成都市新建商品住宅项目的质量、品质、使用功能等进行详细的明确后，首次把“定品质”与土拍挂钩。