沿着广西壮族自治区梧州市滨江大道一路向东,穿过一片热闹的商业街区和高层住宅区,龙新村项目工地便映入眼帘。“欢迎,欢迎!走,带你们参观下我们村的项目。”记者一下车,等候多时的龙新村党支部书记潘锦松迎了上来。
龙新村原本地处梧州市城乡结合部。随着梧州城市发展重心西移,龙新村进入了城市中心圈,村集体所属的留用地便成了黄金地块。
“通过和国有投资企业合作开发,我们把村里的留用地好好用起来,去年村里靠出租物业就获得了集体收入1300多万元。等这个新项目建好,村集体每年还可再增加600万元~700万元的物业收入。”潘锦松口中的项目,就是梧州市目前最大的农村集体留用地市场化开发项目——“桂城美景”。该项目属于商住一体项目,项目下层作为商场,给村民租金收入,上层提供给村民居住。
据了解,2000年梧州市长洲区红岭片开发区建设项目需要征收龙新村118公顷土地,当时梧州市政府按照预留5%留用地的征地政策要求,安排了5.93公顷留用地给村集体,规划用途为“城镇住宅用地和零售商业用地”。
“这块地此前因为权属不明晰,村委会没有资金开发,投资商怕扯不清,一直搁置了20年。”潘锦松无奈地说。政府给被征地村集体安排了留用地,但是宝贵的土地却被闲置甚至撂荒,显然与初衷背道而驰。
梧州市自然资源局三级调研员莫国金告诉记者,造成这种局面有多方面原因。客观上,由于权益关系上存在很多争议,村集体内部没有形成统一意见,造成大部分村集体留用地被闲置。更重要的是,村级集体自身实力有限,难以按照城市规划对留用地进行有效开发,而对于如何利用留用地,如何在留用地开发建设过程中维护好自身权益,大部分村集体还存在盲区。因此,在留用地市场化开发的前期阶段,政府主导势在必行。
2014年《关于印发梧州市征收农村集体土地留用地管理暂行办法的通知》明确,城区政府牵头项目合作开发的招标拍卖工作,采用“限转让价格,竞回建率”方式,以“回建率高者得”原则确定留用地项目合作的开发企业。
2018年在《关于印发梧州市征收农村集体土地留用地开发与利用管理暂行办法的通知》中,对留用地范畴进一步明确,对留用地办理流程进行细化。2020年,梧州市在综合前期政策基础上印发了《进一步加强农村集体留用地安置和开发利用实施方案的通知》,进一步规范市区农村集体留用地管理流程,切实维护被征地农民和农村集体合法权益。
在一系列政策创新支持下,龙新村留用地的市场化开发终于走上正轨。
2020年8月的一天,在龙新村的会议室里,一场特别的村民小组会议召开了,会议主题是讨论如何开发5.93公顷村集体留用地。12位村民小组组长列席聆听了项目开发规划计划。
一个月后,龙新村民委员会决定由当地城区政府主导,通过公开招投标,采取“限地价,竞回建率”方式确定合作投资开发企业。最终,梧州市城市建设投资开发有限公司(以下简称“城投房开集团”)以最高回建建筑面积60050平方米中标。
根据合约,龙新村同意将留用地的所有权转让至城投房开集团名下,待项目建成并通过验收后,城投房开集团将回建的建筑物无偿返还给龙新村,剩余可建的由城投房开集团按照该留用地的规划设计条件及相关规定进行建设和销售。
按该区域房地产(住宅)市场价格8000元/平方米估算,龙新村集体通过回建物业可获得收入4.8亿元。按照龙新村目前13个生产小组、总人口约5000人测算,人均收入可达9.6万元。
“等这个项目搞好,村里每年都有物业收入,人人有分红!”龙新村村民杨树华笑着说。
莫国金表示,在政府主导下通过公开招标,面向市场择优选择投资单位,对留用地项目统一规划、统一开发、统一管理,可以最大限度避免风险,实现政府、企业、村组三方共同受益。