核心结论：

1、2021年10月10个重点城市二手住宅成交量为45374套，环比下跌16.12%，环比跌幅较上月收窄5.21个百分点，同比下降46.47%。尽管市场步入“金九银十”楼市旺季，但政策管控仍趋严，叠加新房市场的折扣优惠吸引部分置业者将目光转向新房，二手房市场表现成色不足，重点城市二手住宅整体成交量自4月起连续6个月下滑。预计接下来至年底，随着调控政策的全面深入，以及全国部分城市疫情反复，市场观望情绪仍较浓，二手房整体成交热度上升压力仍较大。

2、2021年10月10个重点城市市场均价为40281元/㎡，环比微跌0.11%，同比上涨1.02%。在“金九”旺季的助推下，市场信心有所提升，重点10城二手住宅市场均价微升，进入10月，开发商促销优惠较大，促使部分购房需求流向新房市场，二手房市场信心不足，市场均价小幅回落。

3、2021年10月，重点10城的涨价房源占比为10.5%，达自2018年以来的涨价房源占比最低位，占比较上月下降1.6个百分点，较去年同期下滑9.2个百分点。随着加入二手房指导价机制的城市越来越多，调控力度越来越大，同时加强房源监管，市场观望情绪变浓，买方入市脚步有所放缓，卖家对出售价格预期有所降低，降价成为业主调价的主要选择，涨价房源占比自2月起连续9个月下降。

一、10月份土地市场降温明显，供需水平双双下滑

1、10月份土地供应量价齐跌，一、二线城市发力不足

据诸葛找房数据中心监测，全国主要地级市2021年10月共供应土地786宗，同比下跌36.77%，环比下跌23.22%；供应规划建筑面积为6058.82万㎡，同比下跌39.83%，环比下跌21.2%；推出楼面均价为4228.1元/㎡，同比上涨39.82%，环比下跌23.8%。由于供地调整现象居多，挂牌战线拉长，10月多为二轮集中供地城市补推季，整体供地规模不及上月，且推出楼面价也呈现明显下跌态势。预计11月份，多城发布第三批集中供地信息，土地供应量或将有所回升。

图：全国主要地级市土地供应情况

从地块性质来看，10月推出住宅用地453宗，同比下跌30.73%，环比下跌23.22%；商办用地推出333宗，同比下跌43.46%，环比下跌23.45%。从推出楼面价上看，住宅用地推出楼面价为4625.74元/㎡，同比上涨26.76%，环比下跌31.83%。商办用地推出楼面价为3221.57元/㎡，同比上涨82.51%，环比上涨52.24%。

表：全国主要地级市10月土地供应及环同比情况

分各能级城市来看，10月份，三四线城市供地量上涨，一、二线城市供地量较上月有所减少。其中，一线城市供应规划建筑面积513.04万㎡，同比上涨76.71%，环比下跌14.84%；二线城市供应规划建筑面积1166.17万㎡，同比下跌60.89%，环比下跌63.98%；三四线城市供应规划建筑面积4379.62万㎡，同比下跌35.57%，环比上涨13.79%。随着二轮集中供地进入尾声，一线城市和重点二线城市供地量有所下降，另外，以南通、徐州为代表的三四线城市在供地方面有所发力，带动三四线城市整体供地量呈现上升态势。从推出楼面价来看，三四线城市依旧表现出上涨态势，一、二线城市楼面价均下跌，其中一线城市楼面价跌幅居首，从而导致整体楼面价呈现下跌态势。

表：各等级城市10月土地供应及同环比情况

2、二轮土拍降温明显，成交量呈现下跌态势

据诸葛找房数据中心监测，2021年10月全国主要地级市土地成交525宗，成交规划建筑面积为3294.16万㎡，同比下跌63.23%，环比下跌37.92%；成交楼面价为5129.87元/平方米，同比上涨64.28%，环比下跌2.96%；土地出让金为1689.86亿元，同比下跌39.6%，环比下跌39.76%。2021年10月，一线城市北京、上海以及重点二线城市武汉、长沙等均完成了第二批集中土拍，从土拍现场来看多城降温明显，流拍与底价成交现象居多，导致本月土地成交量和出让金较上月明显下跌。预计接下来在资金监管与“稳地价”调控的多重作用下，土地市场回温较为吃力，成交规模呈现维稳特征。

图：全国主要地级市土地成交情况

从地块性质来看，10月住宅用地成交规划建筑面积为2045.01万㎡，同比下跌65.86%，环比下跌45.77%；商办用地成交规划建筑面积为1249.15万㎡，同比下跌57.93%，环比下跌18.67%。住宅用地成交楼面价6526.71元/㎡，同比上涨70.94%，环比微跌0.65%；商业办公用地成交楼面价为2843.09元/㎡，同比上涨65.35%，环比上涨33.08%。从土地出让金来看，住宅用地土地出让金较上月下跌，商办用地土地出让金呈现微涨态势。

表：全国主要地级市10月土地成交及环同比情况

分等级城市来看，一线城市成交规划建筑面积较上月上升，二线、三四线城市成交规划建筑面积均有所下降。本月一线城市成交50宗，成交规划建筑面积406.37万㎡，同比上涨45.4%，环比上涨31.89%；成交楼面价为18758.19元/㎡，同比上涨75.39%，环比上涨15.85%；土地出让金762.28亿元，同比上涨155.02%，环比上涨52.79%。北京、上海完成第二轮集中土拍，整体提升土地成交规模，同时，土拍中不乏较为抢手的地块，如北京共有4宗地块触及最高限价，部分优质地块成交带动成交楼面价上涨。

二线城市土地成交141宗，成交规划建筑面积953.95万㎡，同比下跌66.84%，环比下跌62.15%；成交楼面价达4668.79元/㎡，同比上涨20.56%，环比下跌25.7%；土地出让金445.38亿元，同比下跌60.02%，环比下跌71.88%。二线城市中武汉、长沙等相继完成第二批集中土拍，土拍热度及成交规模均有所下降。

三四线城市土地成交334宗，土地成交规划建筑面积为1933.84万㎡，同比下跌66.68%，环比下跌21.95%；成交楼面价为2493.5元/㎡，同比上涨4.49%，环比下跌14.48%；土地出让金482.2亿元，同比下跌65.18%，环比下跌33.25%。

表：各等级城市10月土地成交及同环比情况

二、本月溢价率创近三年新低，流拍较上月减少

2021年10月全国主要地级市溢价率为3.53%，环比下降1.89个百分点，同比下降8.38个百分点。随着二轮土拍门槛提升，涉及调整溢价率上限、竞品质、禁马甲等多个方面，“稳地价”调控不断深入，另外，“三道红线”的金融监管下，房企资金压力有所增加，导致拿地意愿有所下降，多重因素导致本月整体溢价水平再度下滑，创历史新低。

图：全国主要地级市土地溢价情况

流拍率方面，本月流拍率为8.85%，较上月降低2.38个百分点。流拍现象主要集中在聊城、菏泽等三四线城市。

图：全国主要地级市土地流拍情况

三、上海土地收金431亿元位居榜首，北京、西安紧随其后

2021年10月城市土地出让金TOP10榜单中，上海土地收金以431亿元位居榜首，其次为北京和西安，土地收金分别为331和167亿元。一线城市上海、北京以及重点二线城市西安等在本月相继完成第二批集中土拍，供地规则趋严叠加金融监管，多因素导致房企拿地意愿下降，土地市场降温明显，但也仍有部分优质热门地块竞拍热度较高，如北京海淀区热度较高，东升镇2宗地块在总价、政府持有份额均上限后进入竞方案阶段，整轮土拍共有4宗地块触及最高限价。

图：2021年10月城市土地出让金TOP10榜单（亿元）

成交总价排行榜中，北京、上海2城地块包揽TOP10榜单，同时联合拿地现象居多。其中，华润置地开发（北京）有限公司联合中铁置业集团北京有限公司（华润置地&中国铁建）以底价68.5亿元竞得北京市大兴区西红门镇DX04-0102-6011、6014地块，成交楼面价38420元/㎡，位居全国总价排名第一，本宗地块临近购物中心，同时兼具休闲公园，配套较为丰富，加之大兴区发展规划不断完善，区位优势也将在一定程度上提升项目热度；其次，上海象屿置业有限公司、烟台招商局置业有限公司以及上海隽翔房地产开发有限公司三家房企联合以总价63.95亿元竞得上海市青浦区西虹桥沪青平公路北侧48-06A地块，成交楼面价37569元/㎡，溢价率为9.85%，位居成交总价第二。

表：2021年10月全国主要地级市土地成交总价TOP10榜单

---诸葛找房数据研究中心---

诸葛找房数据研究中心（又称：诸葛找房数据研究院）是依托于诸葛找房大数据和AI成立的专业房地产研究机构，自成立以来深受房地产企业、金融机构以及权威媒体的信赖与支持。诸葛找房数据研究院依托诸葛找房覆盖的八百多个城市的数据资源，建立了信息最全的、最专业房地产数据库，定期发布中国主要城市的价格指数，及时反应房地产市场变化及房产重要报告，研究领域覆盖土地市场、新房、二手房、租房、房企等全业态领域。成立两年以来接受媒体采访5000余次，发表代表文章被引用将近2.5万次，已经成为评判房地产市场发展状况的重要依据。

附:版权声明

本专题研究系诸葛启航科技有限公司（以下简称“诸葛找房”）自主研究分析形成，本报告的知识产权归诸葛找房所有。

未经诸葛找房书面授权，任何个人和机构不得擅自转载、链接、转贴或以其他方式复制发布或发表本报告，且任何个人和机构（无论是否获得转载权或使用权）不得在未得到诸葛找房书面确认的前提下擅自删减、编辑、修改本报告之内容。