由北京中指信息技术研究院主办，中国房地产指数系统、中国物业服务指数系统承办的“2022中国房地产大数据年会暨2023中国房地产市场趋势报告会”成功召开。

　　尊敬的各位领导、各位来宾，大家下午好！我今天分享的主题是“磨砺以须，土地市场的沉寂与趁机”。

　　随着疫情、政策等多重影响，房地产市场正经历重塑，土地市场在2020年前后也发生了较大变化。在2020年以前，商品房销售面积的同比变化领先于土地购置面积的累计同比变化，这表明随着房地产市场的升温，房企开始逐步地增置土地，随着房地产市场的降温，房地产企业开始逐步地减少土地购置。在2020年之后这种跟随性的土地购置行为转变成同频变化，这说明房企对于市场政策的敏感度有了显著提升，投资也更为谨慎，也反映出当前在“房住不炒”的大环境下，房地产的整体行情发生了重大转变。

　　从本年度各梯队城市的土地成交情况来看，一线城市土地出让金收入占比达到了22.6%，创近十年新高，二线城市投资占比达49%，与去年基本持平，三四线城市降幅明显。反映出房企认为核心城市是最安全、最值得投资的城市。从不同区域老看，近十年长三角地区土地出让金收入持续增长，珠三角、环渤海地区保持稳定，而中西部、东北地区土地出让金收入占比呈明显下降趋势。

　　聚焦22城“两集中”供地情况，今年一批次到三批次底价成交地块占比不断上升，分别为61%、69%、80%，热度不断降低。主要有四方面的原因：第一、救市政策之下，受到期房烂尾担忧、房价上涨预期转弱和居民收入预期的悲观三重影响，销售端没有明显恢复。百强房企1-11月累计销售额同比下降了45.6%，进一步影响了房企在拿地方面变得更加谨慎。第二、房企对于利润空间的边际反馈在逐步减弱，虽然现阶段各个地方政府为了吸引房企参拍都给足了地块利润空间，但很难卖到限价，地块吸引力逐步下降。第三、央国企没有更多投资额度填补民企逐步退出的市场空白。去年我们都说“国进民退”，但是今年其实是“民退而国未进”。第四、年初房企拿地可以在本年度形成有效的销售和回款，甚至地块可以在今年内完成资金的回正，但是三四批次的地块基本上没有办法在今年开盘回款，这也导致了年底的土拍市场的热度进一步下滑。从城市维度来看，大部分城市土地出让金收入明显下，只有上海、合肥、厦门、成都4个城市的土地出让金收入同比增加。22城供地计划完成率仅为55.42%，只有上海、无锡、合肥、厦门顺利完成任务。从拿地企业性质看，民企拿地金额占比由一批次18%降至三、四批次14%，央国企投资总额由一、二批次约50%下降至三、四批次31%，地方国资三四批次进场托底，拿地金额占比达54%。

　　目前，房地产市场面临期房烂尾担忧、居民收入预期悲观和房价上涨预期转弱三重压力，且这三重压力背后有一套负反馈循环，造成这个压力不断加剧。但同时我们也看到非常积极的一面，“金融16条”适时的颁布、疫情管控逐步放开以及“十四五”新型城镇化战略农村人口的市民化为未来的购房需求提供了更为充足的保障。因此，在不远的未来我们相信中国房地产市场、土地市场会恢复到正常状态。

　　以上，就是我今天的分享，谢谢各位领导。