政府需不纵容不包办

　　快房网首席评论员程伟明等业内人士表示，这一轮“房闹”的组织化特征鲜明，部分投资客试图绑架政府的意图明显。各级政府应摆正自己的位置，既不纵容也不包办，及时妥善处理“房闹”事件。

　　专家表示，对于部分采取过激行为、实行打砸抢破坏公私财物、严重扰乱社会治安的“房闹”行为，政府相关部门要及时介入，依法处理，不能缺位。

　　“事实证明，如果政府相关部门不及时介入，一些业主的行为会越来越激进”，程伟明说，“他们会借法不责众的心理，采取过激行为引起社会关注，以达到补偿自己损失的目的。”

　　郑荣华表示，当年股价下跌时也曾出现过“股闹”，经过市场历练以及加强对投资者教育，这一现象已经罕见。如今房价刚刚从持续上涨转为下跌，业主遭受损失找地方发泄一下的心情可以理解。但是必须让购房者明白，商品房也是一种商品，市场交易更是一种契约行为，购房者理应为自己的行为负责。

　　另一方面，各级政府也要谨慎处理“房闹”，避免以政府“有形之手”解决市场交易产生的纠纷。曹旭东表示，“房闹”纠纷说到底是开发商与业主之间的买卖纠纷，究竟怎么解决，要双方协商。本轮“房闹”有一种负面倾向，很多购房者想把地方政府拉入纠纷之中，希望借政府向开发商施压，以达成补偿自身损失的目的。

　　程伟明表示，许多“房闹”表面上是冲开发商而来，背后却指向政府的房地产调控政策，也不排除一些开发商暗中鼓励这一行为。因此，地方政府要摆正自己的位置，有所为有所不为，进一步落实楼市调控政策。

　　房地产行业痼疾应解决

　　表面看，房价下降似乎是“房闹”事件的“导火索”，接受本刊记者采访的专家表示，实质上更深层次的原因在于我国快速发展的房地产行业一直以来潜藏的深层次、结构性问题，如预售制弊端、商品房定价机制缺失等。

　　长期关注商品房预售制度的上海知名律师薄海豹认为，在现行的房地产开发体制下，预售制对推高房价难辞其咎。房地产开发商只要预售少量的房屋就可以收回全部或绝大多数的开发成本，于是，在没有还贷等资金压力情况下，开发商放慢销售速度并恶意哄抬房价以获取暴利。结果，房子的售价越高销售越慢，开发商获利越多。

　　他分析认为，由于开发商已“收钱在先”，交房时房屋面积缩水、规划中的配套设施变更、不能如期交房等侵犯购房者权益的事件屡见不鲜。更有甚者，把已抵押的房屋再预售，把已预售的房屋再抵押，或者进行房屋重复预售，最后携款潜逃的现象也有发生。

　　“大量资金以预收款方式流入房企，而且这些资金处于无人监管的风险中”，北京中原市场研究部总监张大伟指出，“目前，全国实行预售监管的城市还不多，而实行预售监管的一些城市监管也不严格，因此常有建筑质量差及烂尾楼等现象出现。”

　　以浙江为例，《浙江省商品房预售资金监管暂行办法》规定，人民银行、银监部门负责对监管银行的预售资金监管行为进行监督检查。市、县(市)房地产行政主管部门具体负责本行政区域的商品房资金监督管理。即便如此，依旧发生了“金星挪用预收款”事件，尚未设立预售资金监管制度的城市，情况可能更糟。

　　程伟明表示，随着楼市调控持续从紧，房企破产数量将逐渐增多，房企破产将使许多业主交了钱而拿不到房。“很多购房者都是倾其所有，甚至是集两代人之力在购房，一旦拿不到房子，将爆发业主‘维权潮’。”

　　从商品房定价机制来看，业内人士表示，实际上房价成本基本可以预测。但是，在目前情况下，作为分散的消费者很难获悉具体楼盘的成本，所以对自己所购房屋的价值不确定。即使开发商在成本之上加价很少，消费者仍会有“买贵了“的心理感受。房屋成本信息不公开必然会导致这样的结果。

　　在他看来，合理的定价机制应建立在公开透明的信息基础上。所谓的商品房定价机制，就是要使房价成本信息逐渐公开化，就像消费者对普通消费品的成本有基本的概念一样，这样，由于知悉成本，消费者作出的交易决定更加审慎，当房价波动时，购房者也不会有那么大的反应，因为始终有一个成本信息在其脑海中。□