2007年中共十七大报告提出平等保护物权、各种所有制平等竞争的原则。同年《物权法》将平等保护物权作为基本原则写入法律。“十二五”规划也把“完善城乡平等的要素交换关系”列为“十二五”期间要完成的一项重要任务。

　　平等保护物权是指物权主体的法律地位平等，享有相同的权利、遵守相同的规则，当权益受到侵害时受到法律的平等保护。

　　中国现阶段实行以公有制为主体、多种所有制并存共同发展的基本经济制度，各种所有制地位平等、受到平等保护是共同发展的基础和前提。中国实行社会主义市场经济体制，市场交易的基本要素是交易主体各自享有的财产权，并以财产权的转移作为交易的目的。市场交易主体的地位平等、其产权得到平等保护是他们能够在市场中平等竞争、公平交易、共同发展的前提，所以，平等保护产权又是构建统一开放竞争有序的要素市场的基础和前提，是完善社会主义市场经济的必然要求。财产权的实现和利益的享受得到平等保护又是鼓励人们积极创造财富、共同富裕的根本动力。

　　离十七大和《物权法》颁布，五年过去了。在平等保护物权上，我们做得怎么样呢？需要做一番历史回顾和考察。

　　城市土地产权差异化对待

　　为建设苏联模式的社会主义，从1956年到1982年，中国建立了国家所有和集体所有两种形式的土地公有制。1986年《民法通则》和2007年《物权法》都规定：财产所有权人对自己的财产依法享有占有、使用、收益和处分的权利。

　　但是，在改革开放前的计划经济体制下，两种土地公有制是不平等的。集体土地须按国家计划种植，甚至何时播种、何时收割都要听县委书记号令，农民没有使用经营权；打下粮食留多少、粜多少得按国家规定，农民没有收益分配权；土地不能买卖、出租，农民没有处分权；农民有的只是把自己束缚在土地上的占有权。这些所有权权能的残缺，当时都被认为是集体所有制中的社会主义因素，土地集体所有制是向全民所有制过渡最好的形式，是比全民所有制（即土地国有制）低一等的准国有制。这种土地产权制度实行结果是工业化超前、农业凋敝，更遑论城乡协调发展和共同富裕，也根本谈不上平等保护产权。

　　改革开放后，第一项改革就是推行家庭联产承包制，把土地经营权和收益权还给了农民，使农业生产迅速恢复和发展、乡镇企业异军突起，农村工业蓬勃发展，并开创了社会主义市场经济的先路。稍后，随着民营经济、外资企业的兴起，城镇国有土地使用制度改革，实行有偿使用、有偿出让。这些改革，其产权制度创新上的意义是将所有权的部分权能分离出来，设定为独立的土地承包经营权、建设用地使用权等用益物权，供他人使用，化土地公有公用为公有私用。这样就顺利地解决了所有和利用的矛盾，极大地提高了土地利用效率，成果丰硕有目共睹。

　　这些改革开始都是自发产生的诱致性制度变迁；从所有权中分离出来的用益物权开始都是意定的（当事人双方合意确定的）财产权，而后才为法律所确认，成为法定的财产权。

　　但是，当社会主义市场经济方向的改革向城市推进，向要素市场推进，向城乡一体化方向推进时，却遇到一些计划经济遗产，包括思想和制度的束缚，使集体土地财产权仍然没有得到完全的平等保护，从而给城乡一体化、城乡共同发展制造了不小的障碍。

　　无平等地权，无城乡共同发展

　　由于集体土地财产权没有得到完全的平等保护，给城乡共同发展制造的障碍主要表现在以下几个方面：

　　1.为城市土地国有化平调集体土地

　　1982年《宪法》规定城市土地国有，但是，没有说清楚国有城市土地的边界，也没有明确规定集体土地转为城市国有土地所必须采取的产权变动程序。1986年《土地管理法》添了两个字改成“城市市区的土地”国有。“市区”的概念又有几种不同的解释，更增加了国有城市土地边界的模糊性。这样，使地方政府得以用一纸公文划一条城市界线、把农民户口转成城市户口，就轻易地将集体土地转为国有。这是公权对集体土地所有权的严重侵犯，严重损害农民集体的权益。而这种侵犯集体土地财产权的行为却得到1998年版《土地管理法实施条例》第二条（五）款的肯定。

　　深圳就是一个突出的例子。1982年到1986年，用一纸公文就将深圳特区内的村庄用地国有化了，但由于没有办理征地手续，村民们并不认可，还认为是自己的地，并响应外来人口的住房需求，在其上盖起43万幢廉租房、商品房，给那些外来人口居住。这些房屋政府认为是国有土地上的“违章建筑”，原村民则认为是集体土地上的“小产权房”。而今深圳市要进行城市更新，对这些城中村的违章建筑或是小产权房和土地如何确权、如何处理，成了一个大难题。

　　2.征地中的土地补偿标准过低，侵夺集体土地财产

　　在市场经济体制下，集体土地是农民集体所有的财产，其价值表现为市场价格。为公共利益而征收集体土地，既然没有理由要求被征地人为公共利益做出特别牺牲，就必须按市场经济等价交换规则，以当时当地的市场价格为对价来补偿。

　　但是，现行征地制度仍然沿袭计划经济时期的低价补偿制度，而且补偿标准完全由政府决定，农民集体与政府没有平等的谈判权。其背后有涨价归公、开发权属于国家等理论的支撑。1986年《土地管理法》规定按原用途年产值的3倍-6倍作土地补偿，加上安置补助费最高不超过10倍；1998年《土地管理法》修正为最高不超过30倍；以后又几次颁布政策提高征地补偿费，由2003年到2005年全国平均每亩3.5万元提高到2009年的4.1万元，而同期土地出让金（几十年建设用地使用权的价格）由每亩21.8万元涨到每亩51.9万元，就是说，虽然提高了征地补偿费，而政府从农民集体手中拿走的财产性收入更多。因土地房屋补偿费过低，谈不拢，导致强征强拆命案频发，演变为社会矛盾。

　　集体土地权益得不到平等保护，其后果是在征地过程中农民集体丧失以万亿计的财产性收入，造成约四五千万失地农民贫困化，而政府则获得万亿计的“卖地财政”收入，激励它更多地征地，加快了土地城市化而扩大了城乡差距、贫富差距。