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“做当地政府想做而又做不了的事”
南昌模式被迅速复制到全国各地——做政府想做、其他开发商做不了或者不敢做的事，成了绿地的核心竞争力，政府往往会回馈一些住宅用地给绿地开发。
事实上，这并不是绿地在南昌第一次面向公务员阶层的团购。
2012年年初，南昌绿地上个清盘的项目海域香廷就面向南昌市地税局等团购过，价格为每平方米6000元，而当时其对外销售价为每平方米8000元。这导致在2012年很长一段时间里，很多人托关系找南昌市地税局局长签字，拿着购房资格去绿地海域香廷买房。在房屋中介，一个海域香廷的购房指标卖到了20万。
绿地集团江西事业部副总经理戴咏春对这次团购的解释是，这是政府卖地时的附加条件，里面大概有1/3的地要建给地税局。“我们也理解，算了下账没问题就做了。”
而推向市场的那部分房源，戴咏春甚至没有开盘，“没办法，客户太多不敢开盘，都是晚上临时通知客户过来，确实太走俏了”。戴咏春称，南昌绿地2013年要冲100亿的销售额，光团购额就能达到二十多亿。
这种附加给机关盖福利房的拿地方式，在南昌广泛存在。鼎盛同创营销有限公司董事长赵熙就曾给南昌一家单位设计过类似模式。这家单位在南昌大桥西岸拿下了120亩的划拨土地，赵熙帮他们做好规划，找了一家开发商帮他们代建，这其中有8万平方米的房子是给该单位做福利房的，另有8万平方米房子，开发商自己去市场销售。
有业内人士透露，给南昌市公务员做的团购项目绿地悦城，是绿地和南昌市政府在九龙湖签下的2500亩土地框架协议的一部分。2012年12月28日，和绿地悦城一同启动的是绿地南昌国际博览城首期会展中心项目，该项目总规划占地2500亩，总建筑面积约400万平方米，是集会展会议、行政中心、风情小镇、文化旅游、商务、商业、居住七位一体的城市综合性地标建筑群。
这其中，绿地南昌国际博览城会展中心总建筑面积达20万平方米，2014年年底交付运营后，将成为中部地区规模最大的国际综合会展中心。对于这个投资超过十亿、后期运营颇为不易的项目，戴咏春形容为“做当地政府想做而又做不了的事”。
21年前，上海绿地集团董事长张玉良还是上海农委住宅办副主任，下海后创办的绿地公司，在短短二十年内就跻身《财富》杂志世界500强——以2012年销售额计算，上海绿地集团房地产业销售仅次于万科地产，是中国第二大房产商。
张玉良纵横捭阖的秘诀，就是“做政府想做的事”。绿地的国有控股背景使它容易取得政府的信任。在上海农委时就负责给农委各个系统机关建房的张玉良，显然知道政府想做的是什么。
南昌是绿地迈出上海走全国化战略的第一站。
2001年，南昌市政府派了几百人到上海招商，而且需求迫切。从一开始，绿地异地扩张的基调就已经奠定，“不是我要做，是他要做”。
彼时，南昌开发红谷滩新区，地产商无人问津。一片沙滩上，只有新区政府的两栋楼，还陷在“半烂尾”状态。绿地帮了政府，也帮了自己。第一个项目“绿地滨江豪园”楼面地价仅300多元/平方米，很快就销售一空。目前，这个正对南昌市委市政府的楼盘单价已超过10000元/平方米。
2009年，江西省政府要在南昌建“国宾馆”(前湖迎宾馆)，数次前往上海与张玉良商谈。张则觉得“长线投资太大”，一直没有接手。招商半年无果，政府官员再赴上海约请绿地，后者算了一笔账：酒店包括一个总统楼、两个副总统楼、20个部长楼，一个8万平方米的商务酒店加会议中心，总投资15亿元，首期8亿元，投资大，回收周期过长，“如果没有几块住宅用地捆绑，我怎么做？”
张玉良如愿以偿。前湖迎宾馆最终捆绑了三块土地给绿地，包括海域香廷、绿地香颂和凤凰洲项目。不过戴咏春抱怨前湖国宾馆投资过大，后期运营举步维艰，每年亏损1000万，“前湖国宾馆仅工程造价就达13亿，绿地卖完这三个项目利润都没13亿，外界都说绿地地价便宜，却不知是便宜到这上面了。”
南昌模式被迅速复制到全国各地——做政府想做、其他开发商做不了或者不敢做的事，成了绿地的核心竞争力，政府往往会回馈一些住宅用地给绿地开发。
在九龙湖区域，绿地也在做别人做不了或不敢做的事。帮政府建会展中心(戴咏春说运营注定要亏本)，给南昌公务员做团购项目，南昌市政府也投桃报李，捆绑了周边2500亩住宅用地给绿地。戴咏春强调说，不管是团购还是帮拿地，都是“规范的市场化运作”。他承认，偶尔会有政府在土地挂牌前已与其他可能的竞争者打好招呼，“九龙湖签了框架协议，最终地价也要看挂牌成交价格”。
绿地(控股)集团副总裁孙志文对南方周末记者称，这个项目是通过股权收购及招拍挂拿过来的。拿过来之初，政府有团购的想法，绿地觉得划算就做了。价格之所以定得比较低，是因为未来还有两百多万平方米的住宅要销售，先以跑量为主。未来九龙湖区域也将会以团购为主，面向社会团体、政府机关，“这是我们主导的一种营销手段”。
而针对户型设计达两百多平方米，孙志文的解释是根据公务员要求定制的，“就像写字楼一样为客户量身定制住宅”。但这样是否合规，则处于一个模糊地带，并无统一规定。2009年新疆维吾尔自治区曾经一度放开过集资建房，但规定县处级干部住房不得超过100平方米。
对于没有预售就卖的质疑，孙志文称绿地悦城还没有正式预售，公务员们交的只是团购保证金，“否则我定制出来他们不要怎么办？”孙志文强调这符合国家相关法规，“我们是国有大企业，没必要冒那个风险”。
但北京市房地产协会秘书长陈志对南方周末记者表示，根据国家发改委2011年下发的《商品房销售明码标价规定》，房地产销售一定要做到一房一价，所谓未预售只收保证金的说法都是试图打擦边球的违规行为。
“我们都是政府的人”
在南昌，给公务员提供团购房的并不只是绿地。
从绿地悦城往西走五公里，便是江信国际集团旗下的地产项目金麒麟世家半山半城，总建筑面积为45万平方米。在金麒麟世家半山半城的负责人看来，绿地这种尚未取得预售证就向公务员团购的做法“属违规操作，极其不高明”。
他们早在2011年就发现了一个高明的做法。
作为江西省政府直属的非银行金融机构，江信国际集团承担给省卫生厅建福利房的政治任务。由于他们很懂金融政策，并没有如绿地那样“直接从购房者手上融资”，而是精心设计了一个信托融资方案。
公开资料显示，2011年4月25日，江信国际集团委托西部信托发行了“西部信托·江信国际集团集合资金信托计划”，信托期限为24个月，这是一个定向给特定购房者发的信托，买了这个信托产品即意味着买了这个福利房的房票。与绿地悦城相比，半山半城的融资方法不同，相同的地方是，房子还没开建房款就收上来了。
但他们没有透露，购买这些信托产品的钱，最后怎么几经腾挪变成了购买房子。
在南昌，给公务员提供团购房的还并不只是这些。
一位浸淫南昌地产多年的知情者告诉南方周末记者，银亿上尚城也同样是当地一个厅级单位的团购对象。
在南昌城南板块，已建成一半的银亿上尚城和九龙湖只有一桥之隔。从售楼处望出去，穿过尘土飞扬、满地泥泞的建筑工地，可以看到一栋栋即将封顶的联排别墅。
2013年3月18日下午，穿着制服的售楼员百无聊赖地在前台剪指甲，整个大厅只有一个站在沙盘前打电话的中年女士。挂完电话，她告诉南方周末记者，自己是过来办公积金贷款的，“这别墅现在卖7600元一平方米，我们去年买的时候只要3800元一平方米，我们是单位团购的福利房。”待南方周末记者再问是什么单位，这位女士说：“要保密。”
银亿上尚城的一名内部人士透露，2012年他们给公务员团购过近200套房子。
2013年3月，房产商郭为也想买绿地悦城的团购房，在网上找了一个转让指标电话打过去询价。接电话的是一名听上去很年轻的女声，她的房子213平方米，四室两厅两卫，团购价106万元，她的指标费开价50万，且称五年后才能过户。
“房子是我爸的，213平方米处级干部才有，我们一家三口都在市里工作，1月份已经交了35万首付了，你只能以我的名义买房，你看能接受吗？”女声问道。
郭为犹豫了一下，问五年后才能过户会不会有风险？“你连公务员都不相信么？”她不屑地说道，“我们都是政府的人。”
(应被访者要求，郭为和李平为化名)
(来源：南方周末) |
