淘金，还是淘汰？

　　央企五矿还可以“扛”下去，但沿海产业基地已经有房企走到悬崖的边缘。

　　去年年底，沿海产业基地的标志性项目、毗邻奥体中心的星汇·奥城，因延期交盘而引致业主大规模维权上访事件。

　　星汇·奥城一度是沿海产业基地卖得最好的项目，曾创下营口日成交纪录。但是当记者推开项目售楼处大门时，发现并无一个看房者，只有前台坐着几个销售人员。售楼大厅里的灯甚至都没有全部打开。看到有人进来，有的售楼人员觉得很奇怪，有人甚至连头都没有抬起来。

　　“我们的老板到南方融资去了，现在不方便接受采访。”项目人员如是说。

　　汇鑫集团是浙江500强民营企业，董事长张重良是最早一批下海经商的江浙企业家，靠旧城改造起家。

　　但营口项目却是由张重良的儿子、集团内称为“少帅”的张望进行操盘。“他父亲可能是想让他在这边锻炼一下。”一位营口本地房企代理商表示，张望应该是1984年生人，现在也不满30岁。

　　2009年11月，张望以总价2.25亿元竞得沿海产业基地奥体中心附近44.45万平米的土地，后来分别被打造成营口国际商城（HOPSCA）综合体和星汇·奥城住宅项目，规划建筑面积总量逾160万平米。

　　“这位汇鑫集团少帅是开着市值800万的宾利来到营口的，还带来了自己在浙江的推广团队。”上述房企代理商表示，张望为了让项目一炮打响，还策划了一场众星云集的星汇·奥城演唱会，央视主持人董卿、知名歌手如张信哲等人都来到现场。

　　彼时星汇·奥城与国际商城两个项目联动齐开，据说一年的推广费用就高达4500万。这在当地称得上大手笔。由于供给过剩，营口房价一直处于平稳状态，再加上东北地区施工季节比较短，人力成本又偏高，所以在营口开发住宅项目利润空间并不高，宣传一般都是小打小闹。

　　营口开发商可以分为三类：本地房企、全国一线房企以及外地中小型房地产开发商。本地房企最了解营口居民的购房偏好，所获得的项目具有明显的地理优势，而且项目规模一般较小，习惯打持久战；而全国大型房企如保利[简介最新动态]、恒大[简介最新动态]则实力雄厚，无论是资金还是项目运作，都有着中小房企无可比拟的优势。但情况最为复杂的，是那些被低地价吸引进来的、背景各异的外地开发商。

　　继汇鑫集团之后，营口政府还引入一家名为西藏藏业集团的企业。这家资信不明的企业在沿海产业基地三盘齐开，总投资规模据称高达17亿。这些企业或是资质有限，或是经验不足，甚至资金实力不够，他们是来到营口的“淘金者”。

　　如果房地产形势一片大好，他们大多不会空手而归。然而，2011年冬天，“史上最严厉”楼市调控传导至营口。“四季度是营口传统的销售淡季，在这个时候市场发生震荡，双重因素叠加之下，（销售率）就下来了。”李兵告诉本刊。不过，最初营口的房地产圈并没有意识到市场会再也缓不过劲儿来，“但之后整个2012年都是一个调整期。”

　　西藏藏业集团旗下“泊心湾”最先传出延期交房的消息。紧接着就是星汇·奥城，原计划2012年6月交房的第一批期房被一再推迟交付。

　　“可能当时他们的资金就出现了问题。我曾听说，张望感叹以这两个项目建设的进度，是可以将地上建筑物进行抵押贷款的。但是在营口却行不通。”上述房企代理商表示，“因为银行的开发贷早就停止了。”

　　后来，星汇·奥城在网站上刊出《致广大星汇奥城业主的一封信》，声称延期交房是因为工程建筑原因，而不是资金断裂。同时，星汇·奥城还承诺以每日按照合同金额的万分之2.75的标准向业主做出补偿，并计划于今年5月1日交房。

　　事实上，星汇·奥城与国际商城两个项目的土地，已经抵押给信托公司为汇鑫集团在贵阳龙洞堡的BT项目进行融资。迄今为止，该信托产品发行已经到第七期。为了融到更多的资金，这两块土地的评估值也一再调高。汇鑫集团在湖州地区的项目，也同样进行信托抵押融资，并且行将到期。

　　营口曾经是张望一展身手的机会，如今却危机四伏。“他面前只有两条路，政府出面帮助他解决资金问题，或是找到合作方来接盘。”该代理商告诉本刊。

　　已经有越来越多的研究机构关注三、四线城市的房地产供给过量问题。官方数据显示，2009-2012年期间，营口商品房年均成交量逾500万平米。以此计算，同一时期营口放量供应的9000万平米住宅用地被消化掉还需要15年。

　　巧合的是，在中西部城市遵义，已经推向市场的楼盘住宅建筑面积总量超过3000万平米，按照遵义年均销售量在200万平米左右推算，遵义市存量住宅消化期也要15年。

　　近几年迅速发展的贵州省，省会贵阳的超级大盘之间，省内第一、二大城市贵阳与遵义之间一直在进行一场争夺购房者的较量。由于过量供给，贵阳房价“跌跌不休”，主城区的“全国第一大盘”花果园近期再度报出低于4000元/平米的房价。遵义市的主城区新盘均价却高于这一标准，这直接导致贵州地区出现市县房价高出省会主城区价格的怪象。

　　“贵阳的超级大盘低价倾销，已经影响遵义的房地产市场。”贵阳商校房地产研究主任朱华表示。朱在遵义参与工业地产开发，同时活跃在贵阳的房地产圈内，“贵阳的项目至少夺走了遵义市区15%的客户群”。

　　他说，不久之前，这边的开发商之间有过一次讨论：贵阳与遵义，在将来会不会成为因放量供给而崩盘的代表城市？房地产商们认为，现在的三、四线城市房地产供大于求已成普遍态势，并不存在高房价的情况，他们并不愿意把自己与鄂尔多斯相提并论。但实际上，供求失衡的潜在危机已经令开发商们很紧张了。

　　与贵阳、遵义不可持续的房地产市场发展方式相比，至少营口一直在试图发展产业，让房地产有所依托。

　　四线城市的规模与属性却制约着产业的发展。李兵认为，园区签约企业迟迟不能投产落地的主要因素在于，四线城市的金融环境远远不能满足企业发展的需要。在他看来，这些企业多少都会期待能够在当地获得信贷支持，但是进驻营口的都是银行的分支机构，权力以及信贷额度都非常有限。

　　目前，五矿产业园的招商[简介最新动态]引资方向已经做出了一些调整。“我们现在会优先选择一些自筹资金能力比较强的企业，比如那些符合国家金融支持政策的产业。”李兵告诉本刊，“宁愿慢一点，否则土地出让出去，企业却进不来，到时候更被动。”

　　近期五矿产业园还将以土地作为出资，与一家来自黑龙江的企业合作温泉养生项目，这些能够带来人流的产业也是五矿目前招商引资的对象。辽宁沿海产业基地副主任赵锦明表示，除去原有计划招商的产业之外，五矿产业园还将引入服务性产业。

　　人员的流入与整个行政区域的吸引力有关，这并非一人之力。李兵表示，他们理想中的人口规模是3万-5万人。但现在即使已经签约的17个企业都落地投产，也不到1万人。如果指望着这几千人来形成园区消费的自循环，那是不可能的。无论如何，企业个体的发展终归要依附于大环境，“我们很希望营口能再度得到中央政府的重视。要知道有些人的嗅觉很灵敏。”李兵的期待很无奈。

　　采访过程中，记者曾与贵阳、遵义以及营口的房企高管谈及这几个城市房地产行业的现状与特点。饶有趣味的是，遵义的开发商认为贵阳花果园这样的项目“玩得太大”，而营口的房企又对遵义保利[简介最新动态]这种将1500万平米体量的大盘建在一个空城之上的做法表示费解，“他们凭借什么呢？”

　　如果营口模式走不下去，那么纯粹做房地产的开发商又将如何？本地潜在的购房需求在短时间内被过度透支之后，房企又到哪里去寻找新的客户群？即便找到，那些销售出去的住宅在夜晚也只是一个个黑暗的窗口罢了。

　　“其实很难为这种形式的房地产危机做一个定义。这的确不同于鄂尔多斯式的高价崩盘模式，而是一种不断挤压式的泡沫破灭。”上述来自北京的房企高管认为，正如1937年以后的经济危机，都不会比大萧条时代更严重。所以后来才会有“Recession”(衰退)这个词，现在将之用在三、四线房地产行业或许会更准确一些。（来源：中国企业家）