隐忧三四线城市泡沫激增

　　在一二线城市房地产开发趋于饱和的情况下，一些大型房产商开始转战三四线城市。在雄厚资金实力的支撑下，一些三四线城市迅速进入“大盘时代”，以高档住宅社区、城市综合体为代表的新城新区建设如火如荼。

　　作为一个环境优美的三线城市，滨海城市烟台近年来吸引了大批房产巨头的目光。从2008年开始，万科、保利、招商、金帝、龙湖等大型房产商相继涉足烟台。目前，已有10多家在全国拥有100万平方米以上开发量的地产商在此圈地开发，其中龙湖地产在养马岛对岸区域的葡醍海湾项目占地8500亩，从2011年开始规划开发期长达十年，计划投资500亿元，拟在一片沿海滩涂上打造一座现代新城。

　　记者近日在烟台市芝罘区梁家居民区看到，随着两个村落的陆续搬迁，一个由万科投资的以住宅为主的高档社区正在崛起。据烟台万科御龙山项目工程师董敏介绍，万科于2009年进入烟台市场，目前在烟台有开发5个项目。

　　在外来开发商大兴土木的同时，烟台本土的大型房企也不甘寂寞。在清泉寨南侧，山东祥隆企业集团正在开发建设万象城项目。据万象城商业管理公司经理鲍四旺介绍，这一占地58万平方米的项目是一个包括商业与住宅的城市综合体项目，公司成功吸引香港新世界(8.02,0.00,0.00%)百货入驻。2008年10月开工建设，预计今年10月完工，计划投资50亿元。

　　烟台市建筑节能与城市房地产综合开发管理办公室产业科科长王强认为，大企业参与城镇化建设完全是利益驱动。从烟台来看，大型房企绝大部分是自己来的，这得益于烟台依山傍海的自然禀赋。万科2009年进入烟台，经过十几轮竞价才拍得海云台住宅项目，完全不是靠地方政府主动去招商。

　　记者注意到，这些房产商的进入，恰好解决了一些城市旧村改造对资金的巨大需求，从而也得到了当地政府大力配合与支持。比如，被称作“史上最难”的拆迁工作多由当地政府来做，开发商只管开发建设。

　　目前，房地产企业已成为各地新城建设的主力军。而三四线城市，依靠“低地价、造人气、造新城”的城镇化冒进，带来的一大隐患就是房地产市场过剩，尤其是三四线城市泡沫越造越大。根据国家统计局数据，2012年，我国房地产企业房屋竣工面积99425万平方米。

　　中国指数研究院[微博]调查表明，三四线城市已出现供应过剩的风险。2010年—2012年，调查的61个三四线城市中60个供销比小于1，商品房供应量相对较大，市场消化能力不足，供过于求态势显著。

　　福星惠誉地产公司副总经理姚泽春说，中小型城市的泡沫甚至比一二线城市还要严重。一线城市消费能力很强，国家限制很严格。中小城市的泡沫在拼命吹，为拉动GDP，很多地方在新城建设中大量圈地盖房。这些新城虽然地价较低，但位置较为偏僻、基础设施配套不足，因此很多开发商都乐于上大盘、超大盘项目，上百万方的楼盘比比皆是。房地产泡沫破裂，最先触及的将肯定是热衷造城、大干快上的各类三四线城市。

　　风险盲目建设或现“债务黑洞”

　　专家提醒，目前一些地方政府“押宝”城镇化，地方融资平台的主要抵押靠土地，还债付息靠卖地，一旦新城成空城、土地出让断续，极有可能出现地方债危机。

　　楼盘住宅盖起来了，但销售率和入住率偏低，成为当前一些二三线城市新城建设的普遍现象，也给当地带来巨大财务风险。

　　比如在湖北省某地级市规划占地近40平方公里的新城中，各类已建或在建楼盘林立，新城区内的大洋五洲、和昌国际城两大楼盘均为近百万方的大型小区。这些小区已基本建成，销售中心却人烟稀少，大部分房屋没有装修入住。

　　销售人员告诉《经济参考报》记者，除少数被行政单位集体订购外，其余房源销售并不乐观，部分楼栋的销售率仅有50%，有的甚至更低。市民杨先生表示，这里只看见有人建房，没有看到人装修入住。“这里原是一片大山，谁会来这么偏僻的地方买房？”

　　业内人士表示，很多地级市财政收入只有数十亿元，但新城面积都相当于地级市，建设周期多在8年—10年，投资额在300年—500亿元。虽然新城建设融资途径多，但是土地抵押贷款依然占大头，一旦房地产市场不景气，土地出让金或抵押贷款下降，新城建设就陷入停滞甚至荒废。

　　各地主要依靠土地抵押、银行贷款进行的新城建设容易形成“债务黑洞”，潜藏着不小的财务风险和压力。审计署日前公布的36个地方政府本级政府性债务审计结果显示，部分地方以土地出让收入为偿债来源的债务余额增长，但土地出让收入增幅下降，偿债压力加大。2012年底，4个省本级、17个省会城市以土地出让收入为偿债来源的债务需偿还本息2315亿元，为当年可支配土地出让收入的1.25倍。

　　华中科技大学中国乡村治理研究中心主任贺雪峰认为，为推进新城建设，解决资金问题，很多城市纷纷成立投融资平台，其抵押资产主要是土地资源，或者以土地“白送”方式引进开发商“造城”。然而土地财政的透支危及着新城可持续发展，为新城建设埋下一颗“不定时炸弹”。“这些融资平台的土地资源卖光了怎么办？带来的直接后果就是地方政府债务负担加剧，风险放大，为地方今后可持续发展背上沉重包袱”。

　　据了解，目前新一轮大规模政府债务审计正在各地抓紧进行。有专家表示，随着地方政府债务进入集中还债高峰期，应关注地方政府偿债风险。一些地方既要借新债还旧债，又要借债搞新投资，债务总量明显增加。很多地方政府担心银行不再贷款，而银行担忧地方政府无力偿债。

　　(本文由本报记者白田田、乌梦达、吕福明、徐海波、齐健、陈亮、魏宗凯、孔祥鑫、石志勇、熊琳、杨绍功采写)